나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33808 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 100-1 삼성주택 에이동 2층 205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 ""원미구청"" 남서측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1982년 9월 8일 사용승인을 받은 벽돌조 시멘트기와지붕3층건중 제2층 제205호로
외벽:적벽돌 및 석재붙임마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

연립주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 연립주택 및 점포의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측과 북측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(중앙초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 ""205호(36.06㎡) 및 지하실(5.685㎡)""가
전유부분으로 등재되어있으나 집합건축물대장(전유부,갑)상에는 ""전유면적 205호 36.06㎡
및 공유면적 지하실 5.685㎡""로 기재되어있는 바 물건의 표시와 관련된 물적사항은
건축물대장에 의거하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근
유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는
파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33808 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 100-1 삼성주택 에이동 2층 205호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 40.65㎡ (약 12.30평)

* 토지지분: 40.645㎡ (약 12.30평)

* 건물면적: 36.06㎡ (약 10.91평)

* 건물지분: 36.06㎡ (약 10.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 도로상태: 동측과 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 채권자: 한OOOOOOOOO (한국양봉농업협동조합)

* 말소기준권리: 2012년 1월 16일 접수된 소유권이전 등기 이후, 2022년 4월 1일 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당권 (채권액 151,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 2025년 6월 23일 접수된 한국양봉농업협동조합의 임의경매 (채권액 129,266,565원)로 인해 임의경매가 진행 중입니다.

* 총 등기부채권액: 151,200,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (CUIJINGAI)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022년 12월 22일

* 확정일자: 2025년 8월 12일

* 배당신고일자: 2025년 8월 19일

* 대항력: 없음.

* 권리분석 요약: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 최근 인근 유사 물건(다세대 주택) 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 71.1㎡ 면적의 현대빌리지7차(2000년식) 180,000,000원 (약 253만원/㎡).

* 2026년 3월, 71.28㎡ 면적의 삼성퍼스터빌(2001년식) 235,000,000원 (약 330만원/㎡).

* 2026년 7월, 64.955㎡ 면적의 한양리버파크빌(2019년식) 288,000,000원 (약 443만원/㎡).

* 본건(36.06㎡, 1982년식 연립주택)의 감정가(156,000,000원)는 ㎡당 약 427만원으로, 최신 연식의 비교 물건과 유사한 수준이나, 건물의 노후도를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 1982년 9월 8일 사용승인된 벽돌조 시멘트기와지붕 3층 건물 중 2층 205호입니다. 외벽은 적벽돌 및 석재붙임마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 원미구청이 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1982년 준공되어 40년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 증가 및 리모델링/재건축 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 면적 표기 차이: 공부상 면적과 집합건축물대장상 면적 간에 지하실 공유 면적 관련 내용이 다소 상이하나, 감정평가는 건축물대장에 의거하였음을 참고 바랍니다.

* 제한적 비교 데이터: 유사한 연립주택 물건의 최근 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있을 수 있습니다. 제공된 비교 사례는 다세대 주택으로 면적 및 연식 차이가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 연식 있는 연립주택으로, 감정가는 1억 5천 6백만원입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리나 임차인의 보증금 부담이 없습니다.

* 다만, 건물의 노후도가 높아 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 주변 시세와의 비교 시 ㎡당 가격이 다소 높게 평가된 측면이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구에게 적합한 소형 면적입니다.

* 입지: 원미구청 인근으로 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 156,000,000원

* 건물의 연식(1982년식)과 노후도를 고려했을 때, 감정가 수준 또는 약간 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 거래된 유사 면적의 신축급 다세대 주택 시세(약 443만원/㎡)를 감안하면, 본건 감정가(약 427만원/㎡)는 합리적인 범위 내에 있습니다.

* 보수적인 관점에서, 건물 노후도 및 시세 변동 가능성을 감안하여 예상 입찰가를 145,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.