나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33790 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 746-21 마리나뷰 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천전철역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
마리나뷰 제1층 제102호, 제103호로서 주변은 상업시설, 업무시설 등이 소재하는 노선
상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 제1층 제102호 제103호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 수성페인트 마감.
참호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1),(2) : ""근린생활시설(공실)""로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 위생설비, 공동설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지를 ""근린생활시설 및 업무시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로변의 포장도로와 접하며 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 동일사항임.

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유치원)-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,'중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1) 102호 및 기호(2) 103호 사이에 내부벽체가 없는 상태임.
(호별배치도 및 사진용지 참조.)

물건 비고

일괄매각, 102호, 103호를 벽체없이 통합하여 사용, 현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33790 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 746-21 마리나뷰 1층 102호

건물명: 마리나뷰

토지면적: 20.44㎡ (약 6.18평)

건물면적: 130.35㎡ (약 39.43평)

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 1,329,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 1층

특이사항: 102호, 103호를 벽체 없이 통합하여 사용 중이며, 현재 공실 상태임.

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 746-21번지, '마리나뷰' 1층 102호

주변 환경: 부천전철역 남서측 인근에 위치하며, 상업시설 및 업무시설이 혼재된 노선상가지대임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역임.

도로: 본 건물의 북측으로는 대로변의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 29일 신포중앙새마을금고 근저당 (을1)

권리관계: 을1 근저당을 포함하여 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸될 예정임.

소유권: 박제영 외 1명 소유권 보존 후, 이정대에게 공유자전원지분 전부 이전(매매)되었으나 말소 처리됨.

기타 권리: 채권자 신포중앙새마을금고의 임의경매 개시 결정(갑3), 서구 및 미추홀구의 압류(갑4, 갑5) 등기가 존재하나 모두 말소 대상임.

등기부채권 총액: 1,140,000,000원

임차인 현황: 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됨 (합계 0원).

특수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 권리 행사 여부는 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

주변 환경: 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역에 속해 있음.

업종: 건물은 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용되고 있으며, 본 건 역시 해당 용도로 이용 가능함.

현재 이용 상태: 본 건(102호 및 103호 통합 공간)은 현재 공실 상태로 확인됨.

1.4. 생활정보

교통: 부천역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

주변 시설: 상업 시설, 업무 시설, 금융기관, 편의 시설 등이 주변에 다양하게 분포하고 있어 생활 편의성이 높음.

혐오시설: 본 물건지 주변 지역에 대한 조사 결과, 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 파악되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

통합 사용: 102호와 103호가 벽체 없이 통합되어 사용 중이므로, 향후 공간 분할이나 구조 변경 시 건축 관련 법규 검토 및 추가 공사 비용 발생 가능성이 있음.

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 전까지 공실로 인한 수익 공백 기간이 발생할 수 있음.

토지 이용 제한: 본 건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역 등 복합적인 토지 이용 계획 구역에 속해 있어, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있음.

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 향후 물건 활용 시 제약 조건이 될 수 있어 상세 내용 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 근린상가/업무시설로서, 상업 및 업무시설 밀집 지역이라는 점에서 기본적인 상권 잠재력을 갖추고 있습니다.

102호와 103호를 통합하여 넓은 공간을 활용할 수 있다는 장점이 있으나, 현재 공실 상태이므로 적극적인 임차인 유치 전략이 필요합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 명확한 편입니다.

다만, 통합 사용 및 현 공실 상태, 그리고 복합적인 토지 이용 계획상의 제한 사항 등은 투자 결정 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 부천역을 이용하는 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 보유하고 있음.

공간 활용성: 102호와 103호를 통합한 넓은 면적을 통해 다양한 사업 아이템 도입이 가능함.

권리 관계의 명확성: 인수되는 권리 부담이 없어 향후 재산권 행사에 용이함.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 1,329,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 현재 시장 상황, 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 예상 임대 수익률, 향후 발생할 수 있는 추가 공사 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 감정가는 시장 상황 및 낙찰가율 등을 감안하여 재평가할 필요가 있으며, 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.