나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1337 [1] 전라남도 해남군 해남읍 해리 705 해남코아루더베스트1단지아파트 105동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 해리 소재 ""해남경찰서"" 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 자연림, 아파트단지 등이 소재하는 성숙중인 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제13층 제1304호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
창호 : 하이새시창 등의 마감임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보기, 승강기
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 차량진출입로가
개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

―

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경1337 (1)

* 소재지: 전라남도 해남군 해남읍 해리 705 해남코아루더베스트1단지아파트 105동 13층1304호

* 용도: 아파트

* 건물 규모:

* 총 층수: 20층

* 해당 층수: 13층

* 동: 105동

* 면적:

* 전용면적: 116.76㎡ (약 35.32평)

* 토지 지분 면적: 52.97㎡ (약 16.02평)

* 분양면적: 제공된 정보로 정확한 확인이 어렵습니다.

* 감정가: 397,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 무안새마을금고 (등기부상 확인)

* 사용승인일: 2019년 9월 30일

* 총 세대수: 313세대 (5개 동)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 전라남도 해남군 해남읍 해리 소재 "해남경찰서" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 자연림, 아파트 단지 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대입니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

* 단지 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 현황:

* 본건의 말소기준권리는 2022년 3월 24일 접수된 무안새마을금고의 근저당(260,000,000원)입니다.

* 이 사건 경매를 신청한 채권자도 무안새마을금고입니다.

* 이후 접수된 가압류, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 해남읍 해리 일대는 아파트 단지가 형성된 주거 지역입니다.

* 아파트 단지 내 상가 시설 및 인근 편의시설 이용이 가능하며, 해남읍 중심 시가지의 상업 시설도 이용할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

* 현재까지 파악된 정보상, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설:

* 해남경찰서가 인근에 위치하여 치안 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설:

* 인근에 해남제일중학교, 해남고등학교, 해남서초등학교 등이 위치하고 있습니다.

* 주차:

* 아파트 단지는 총 50대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 전기차 충전기(지상 4대, 지하 5대)도 설치되어 있습니다. (해당 호실의 주차 공간은 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상:

* 현재 임차인 윤 은 대항력이 없으며 보증금 인수 부담이 없으나, 명확한 임대차 관계가 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 지방 아파트 시장의 변동성:

* 해남 지역 부동산 시장의 전반적인 흐름과 향후 지역 개발 계획, 인구 변동 등에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 해남코아루더베스트1단지 내 105동 13층에 위치한 아파트로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 등기부등본상 권리 관계는 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이므로 모두 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

* 임차인 윤 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주위 환경 및 교통 여건이 양호하며, 아파트 단지 자체적으로도 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소되는 권리들로 인해 낙찰 후 권리 관련 문제가 발생할 가능성이 매우 낮습니다.

* 신축 아파트의 장점: 2019년 준공으로 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 주거 환경: 해남경찰서 인근의 주택지대에 위치하며, 단지 내 편의시설 및 양호한 교통 접근성을 제공합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 감정가 및 유사 물건의 최근 매매 시세를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 105동 116.7556㎡(약 35.32평) 면적의 6층 매물이 2026년 4월 21일에 420,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 동일 면적(116.76㎡)이며 13층으로 6층보다 높은 층수임을 감안할 때, 6층 매물보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 감정가 397,000,000원과 유사 면적의 최근 거래가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 415,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 이는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 반영한 예상가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.