나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51224 [1] 전라남도 목포시 연산동 971-1 제우빌라트 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 연산동 소재 '목포서해초등학교' 남동측 인근에 위치하는 제우빌라트 제3층 제301호이며, 주위는 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호로서,
　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
　창호 : 새시창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없　　음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 전라남도 목포시 연산동 971-1, 제우빌라트 3층 301호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 목포지원 2025타경51224 (1)

소재지: 전라남도 목포시 연산동 971-1, 제우빌라트 3층 301호

용도: 연립주택

감정평가액: 71,000,000원

건물면적: 76.66㎡ (약 23.2평)

토지면적: 72.26㎡ (약 21.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국양계축산업협동조합

1.2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 목포서해초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지형상 및 이용상태: 대상 토지는 사다리형의 평탄한 지형으로, 연립주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 물건지 서측으로 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

건물구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 연립주택으로 이용 중에 있습니다.

설비내역: 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2015년 5월 29일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 이전: 박연구(2002-01-15), 박상문(2015-05-19, 증여)

* 근저당권: 한국양계축산업협동조합(2015-05-29, 39,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 피제이파이낸셜대부(2024-01-11, 12,030,352원) - 말소 예정

* 가압류: 에스비아이저축은행(2024-08-20, 20,558,446원) - 말소 예정

* 가압류: 롯데캐피탈(2025-06-26, 8,040,269원) - 말소 예정

* 임의경매: 한국양계축산업협동조합(2025-07-03, 26,823,893원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 80,229,067원

종합 판단: 말소기준권리인 근저당권 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없다고 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 신고되어 있어 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무, 보증금 및 차임 등의 구체적인 사항은 추가 확인이 필수적입니다. 보증금 액수가 '0원'으로 표시되어 있더라도, 이는 경매 절차상의 단순 표기일 수 있으므로 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권: 해당 없음 (정보 없음)

1.5. 상권 분석

본건은 목포시 연산동의 주거 및 상업 혼용 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 학교(목포서해초등학교)와 주거 단지, 상가 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

최근 주변 빌라(다세대) 매매 정보를 분석한 결과, 2001년식 '우진하이빌B'(963-4번지, 전용면적 74.82㎡)가 2025년 10월 6,700만원에 거래되었습니다. 본건 '제우빌라트'(1999년식, 건물면적 76.66㎡)와 건축 연도, 면적, 입지 조건이 유사한 점을 고려할 때, 주변 시세는 본건 감정가 7,100만원과 유사하거나 약간 낮은 수준에서 형성되고 있다고 판단됩니다.

1.6. 생활 정보

본건은 연립주택으로 주거 용도로 이용 중입니다.

개별난방, 위생, 급·배수, 화재 탐지, 도시가스 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

목포서해초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어려우나, 일반적인 주택 및 상가 혼용 지역의 특성을 감안할 때 특별한 혐오 시설이 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 다만, 현장 방문을 통해 정확한 주변 환경을 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

권리 관계: 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상으로 신고되어 있어 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다.

건물 노후화: 1999년 건축 허가를 받은 건물로, 20년 이상 경과하여 일부 시설의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

시세 대비 감정가: 최근 유사 물건의 거래 시세가 6,700만원 수준임을 고려할 때, 본건의 감정가 7,100만원이 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 목포시 연산동에 위치한 제우빌라트 3층 주택 경매 물건입니다.

감정가는 7,100만원으로, 주변 시세는 유사 면적의 빌라가 6,700만원에 거래된 사례가 있어 시세와 비교 시 접근 가능한 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

그러나 임차인 현황이 미상이고 임대 관계가 불분명하여, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 부담이 될 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

건축 연도를 고려하면 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

합리적인 시세: 최근 실거래가와 유사하거나 낮은 수준에서 입찰가를 결정할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리에 대한 부담이 적습니다.

생활 인프라: 학교 및 상업 시설과의 접근성이 양호하여 실수요자에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 71,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건): 67,000,000원

건물면적: 76.66㎡ (약 23.2평)

토지면적: 72.26㎡ (약 21.9평)

인수 보증금: 0원

분석:

본건의 감정가는 7,100만원으로 설정되어 있으나, 유사 면적의 최근 거래 사례가 6,700만원인 점을 감안하면 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크를 고려했을 때, 낙찰 가능성을 높이면서도 투자 수익을 확보하기 위해서는 시세 범위를 벗어나지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 유리합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원부터 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 산정한 추정치이며, 실제 현장 조사, 추가 권리 분석, 명도 협상 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.