나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51215 [1] 전라남도 함평군 월야면 용정리 145-4 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

함평군 월야면 용정리 소재 '복룡마을' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지,자연림 등인 마을주변농경지대 및 야산지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형,전기타, 기호(2):사다리,상업용, 기호(3):부정형,도로 등, 기호(4):사다리,도로 및 창고 건부지, 기호(5):삼각형,전기타, 기호(6):부정형,상업용, 기호(7):세장형,도로 등임.

인접 도로상태

기호(1),(5): 서측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접하고, 기호(2),(6): 남측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접하고, 기호(3),(7): 본건이 노폭 약 2M 내외 콘크리트포장도로이고, 기호(4):본건 일부가 노폭 약 2M 내외 콘크리트포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3),(5):보전관리지역,가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)300미터) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴) 500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(4),(6):농림지역, 보전관리지역,가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴) 300미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말, 양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(7):농림지역,가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)300미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(8-가) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽:판넬마감 등, 내벽:판넬,황토벽돌,몰탈위페인팅, 타일마감 등, 창호:강화유리,새시창호임. 건물(9-나) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽,내벽:판넬마감임.

이용상태

건물(8-가): 1층-숯가마실,탈의실,샤워실, 보일러실 등, 2층-휴게실,수면실,화장실 등, 건물(9-나): 창고임.

설비내역

건뮬(8-가): 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 보일러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 1 지상의 관정(미신고시설임) 매각 포함
목록 8,9 목적물 가, 나에 대하여 부주동행정복지센터 직원으로부터 해당목적물 가,나는 지번주소가 타지번(월야면 용정리 산 42)으로 등재되어 있으며 목록 6 지번만 확인했을 경우에도 등재되어 있는 전입세대가 없다고 확인 하였음
목록 1,5 현황 ‘임야 및 일부 도로’
목록 4 현황 ‘임야 및 일부 도로’
목록 9 현황 '1층'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51215 (1)

소재지: 전라남도 함평군 월야면 용정리 145-4

용도: 목욕시설

감정가: 1,018,265,400원

토지면적: 5104.00㎡ (약 1544.06평)

건물면적: 860.00㎡ (약 260.15평)

- 건물 8: 828.00㎡ (약 250.47평) (일반철골구조 2층, 1층: 숯가마실, 탈의실, 샤워실, 보일러실 등 / 2층: 휴게실, 수면실, 화장실 등. 주용도: 제1종근린생활시설)

- 건물 9: 32.00㎡ (약 9.68평) (경량철골구조 단층, 창고. 주용도: 창고시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 함평군 월야면 용정리 '복룡마을' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등인 마을 주변 농경지대 및 야산지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 각 토지 필지별로 서측 또는 남측으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 일부 필지는 본건 자체가 폭 약 2m 내외의 도로 역할을 하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 농림지역이며, 소, 말, 양, 사슴에 대한 가축사육제한구역(상대제한구역 300m, 500m)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 8월 6일 접수된 광주은행의 근저당권(을13)입니다.

* 후순위 권리:

* 광주은행 가압류 (2025-05-26)

* 광주은행 임의경매 (2025-07-03)

* 국민건강보험공단 압류 (2025-07-03)

* 예상: 상기 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 채권액: 토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액이 각각 593,394,950원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 월야면 소재지는 최근 주차시설 부족 문제를 해결하기 위해 공영주차장이 조성되는 등 지역 경제 활성화 및 주민 편의 증진을 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

* 월야면 지역은 기초생활거점 조성 사업의 일환으로 '달빛나눔관'이 건립되어 다양한 문화·복지 시설이 마련될 예정이며, 이는 지역 주민 중심의 건강·복지·문화 거점 역할을 할 것으로 기대됩니다.

* 함평군은 '달빛'과 의병 역사 자산을 중심으로 2026년부터 2029년까지 역사문화 특화 거점 조성, 달빛을 품은 상권 활성화 등을 추진하는 도시재생 사업을 진행 중입니다.

* 함평군 월야면은 전통문화 행사인 정월대보름 달집태우기 행사가 성황리에 개최되는 등 지역 고유의 전통문화 계승 및 주민 화합을 위한 활동이 있습니다.

* 함평군 월야면에는 '월야 5일 시장'이 있으며, 비가림막 시설 설치를 통해 이용객 편의를 증진시키고 전통시장 활성화를 도모하고 있습니다.

* 주변에 관광 자원으로는 팔열부정각, 사인정, 용천사 등이 있으며, 함평군 자체적으로는 나비축제, 국향대전, 자연생태공원, 돌머리해수욕장 등으로 알려져 있습니다.

* 다만, 함평군 월야면 소재지에서 약 90억대 규모의 가축분뇨 공동자원화 사업(혐오시설 사업) 추진과 관련하여 주민 공청회가 파행을 겪은 사례가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변은 농경지, 자연림, 야산지대로 구성되어 있어 전반적으로 조용하고 한적한 시골 환경입니다.

* 함평군 월야면 소재지에는 공영주차장이 조성되어 있으며, '달빛나눔관' 건립으로 주민들을 위한 다목적 강당, 유아 놀이터, 휴게실, 다문화 여성센터, 스터디카페 등 다양한 문화·복지 시설 이용이 가능합니다.

* '월야 5일 시장'을 통해 전통시장 이용이 가능하며, 정월대보름 달집태우기 등 지역 고유의 전통문화 행사에 참여할 수 있습니다.

* 함평군 내에는 함평자연생태공원, 용천사, 돌머리해수욕장 등 다양한 관광지가 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* '폐 병원'(상무드림요양병원)이 월야면에 위치하고 있으나, 이는 유휴 시설로 분류되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채권자의 추가적인 권리 행사에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 물건 1 지상에 미신고된 관정 시설이 매각에 포함됩니다. 신고 및 허가 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 8, 9의 지번 주소가 공부상 '월야면 용정리 산 42'로 다르게 등재되어 있으며, 해당 지번으로 전입세대가 없다고 확인되었습니다. 실제 지번과의 혼동 및 등기부상의 불일치 가능성에 유의해야 합니다.

* 목록 1, 5는 공부상 '목장용지'이나 현황은 '임야 및 일부 도로'입니다. 목록 4는 공부상 '창고용지'이나 현황은 '임야 및 일부 도로'로 확인되어, 공부와 현황의 차이가 있습니다.

* 목록 9의 경우, 공부상 '지1층'이나 현황은 '1층'으로 등재되어 있습니다.

* 토지는 보전관리지역, 농림지역에 속하며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물의 임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대료 수취 여부에 대한 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함평군 월야면에 위치한 목욕시설 용도의 부동산으로, 비교적 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변은 농경지와 야산이 어우러진 지역으로, 차량 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 권리 관계는 명확한 편입니다.

그러나 공부상 토지 용도와 현황이 다른 부분, 건물 8, 9의 지번 주소 오류 및 전입세대 부재 확인, 미신고된 관정 시설 존재 등은 명확한 확인과 조치가 필요한 리스크 요인입니다. 또한, 지역 내 가축분뇨처리 시설 사업 추진 관련 주민 갈등 사례 등을 볼 때, 지역 사회와의 조화로운 관계 구축이 중요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 목욕시설로 사용되던 건물로, 관련 업종으로의 재활용 또는 전환 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가된 경우, 넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 함평군은 관광 자원이 풍부하며, 월야면 자체적으로도 지역 특화 사업 및 문화 행사 등을 통해 활성화를 꾀하고 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,018,265,400원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(지번 오류, 공부와 현황의 차이, 미신고 시설, 임대관계 미상 등)와 권리 분석 결과, 주변 시세, 그리고 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 공부와의 차이에 대한 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 정확한 현황 파악이 선행되어야 합니다. 또한, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(수리, 인허가 등)도 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 법원 경매 절차에 따라 최저 매각 가격 이상으로 경쟁을 통해 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.