나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21060 [1] 전북특별자치도 익산시 함열읍 와리 230 동양맨션아파트 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 함열읍 와리 소재 '함열초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 음식 점, 나지등이 혼재하는 읍소재지내 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 중 제1층 제102호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, "아파트부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12미터 왕복2차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

230번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉),중로3류(폭 12m~15 m)(중로3류1호)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21060 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 함열읍 와리 230 동양맨션아파트 1층102호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

토지면적: 60.10㎡ (약 18.18평)

토지지분: 60.1㎡

건물면적: 82.39㎡ (약 24.92평) - 전용면적 기준

건물지분: 82.39㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 주요 권리 및 특이사항

채권자: 애OOOOOO (애큐온저축은행)

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 대항력있는임차인으로 인한 명도 저항 가능성

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 함열읍 와리 소재 '함열초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 음식점, 나지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 광역 교통망과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역 내 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m), 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 변동 내역은 확인되며, 말소기준권리인 근저당권(2010-12-22, 이종봉) 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-07-21

* 대항력: 있음

임차인은 2006년 7월 21일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 인수 보증금 합계 또한 0원으로 계산되어 매수인이 부담할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 보증금 및 차임이 미상(0원)인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이 점은 물건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 읍 소재지 내 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 주거시설과 함께 일부 상가들이 혼재되어 있어 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 함열초등학교가 인근에 있어 학군 수요는 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식 구조 슬래브 지붕 5층 중 1층 102호

* 건축 연도: 1990년 9월 21일 사용 승인

* 내부 마감: 외벽 페인팅, 내벽 벽지, 창호 섀시

* 설비: 기본적인 위생, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 함열초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 읍내 상권으로 기본적인 마트, 식당 등 이용 가능합니다.

* 교통: 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후: 1990년에 건축된 아파트로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 도로에 저촉되거나 제한 구역(가축사육제한, 상대보호구역)에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 함열읍의 주거지역에 위치한 아파트로, 감정가 6천만원 대비 넓은 면적을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재되어 있다는 점이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없으나, 명도 과정에서의 변수가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 6천만원의 감정가는 인근 시세 대비 매력적인 가격으로 판단될 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 82.39㎡(약 24.92평)의 전용 면적은 거주 또는 임대 목적에 적합합니다.

* 학군: 함열초등학교 인근으로 자녀가 있는 세대의 관심을 받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 60,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 임차인 명도에 소요될 예상 비용 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 낙찰 예상가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.