나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5530 [1] 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도3호선 '망미역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 10개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 마감 및 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1~6,11)은 공동주택(다세대-도시형생활주택), 일련번호(7~10)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5530 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (에OOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 부동산현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층201호

용도: 도시형생활주택 (공부상)

토지 면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

토지 지분: 11.838647088041725㎡ (약 3.58평)

건물 면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

건물 지분: 18.6㎡ (약 5.63평)

1.3. 감정평가내역

감정가: 156,000,000원

1.4. 특이사항

물건 특성: 유동화물건, 공동담보

주택도시기금 등 관련 정보: (제공된 정보 없음)

최근 거래 정보: (주변 시세 분석 시 고려)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재, 도시철도 3호선 '망미역' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

건물은 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

건축물 사용승인일은 2022년 06월 28일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도시철도 3호선 '망미역'이 도보 거리에 위치하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

2.3. 도로상태

건물이 접하고 있는 동측 및 남측 도로는 노폭 약 6미터로 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-07-11)

근저당: 부산은행 (4,521,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 박혜진 (125,000,000원) - 말소 (2024-09-30 배당신고)

임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (2,160,000,000원) - 말소 (2025-07-01 경매개시)

등기부채권 총액: 4,646,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-21

확정일자: 2022-08-31

배당신고일자: 2024-09-30

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2022-07-11 접수)

매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 이는 부산은행 근저당 이후 설정된 박혜진 주택임차권 및 에이치에프비사이유동화전문유한회사 임의경매 개시결정 등기 모두에 해당합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, '지상권개요:' 항목만 표기되어 있고 상세 내용이 없어 지상권 관련 권리 존부 확인이 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 박혜진의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근으로는 주거용 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 이에 따른 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

망미역을 중심으로 형성된 상권 및 주변 주거 지역의 수요를 흡수할 수 있는 위치입니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 복합적으로 분포하고 있어, 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

교통: 도시철도 3호선 망미역과 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

생활: 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (추가적인 대형마트, 병원 등은 현장 조사 또는 상세 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.)

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있으나, 본 물건과의 직접적인 접근성 등은 추가적인 확인이 필요합니다. (제공된 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채무 부담이 컸던 것으로 보입니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'만 표기되어 있어, 상세 확인 전까지 예상치 못한 지상권 등의 권리가 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물건 특이사항 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상 복잡하거나 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축물 표제부상 주용도가 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나, 공부상 '도시형생활주택(다세대)'으로 표기되어 있어 실제 용도와의 혼재 가능성이 있습니다. 본 보고서에서는 공부상 용도인 도시형생활주택으로 간주하여 분석하였습니다.

임대 관계가 미상으로, 공실 또는 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다. (다만, 임차인 박혜진은 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 신축 도시형생활주택(다세대)으로, 망미역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 18.60㎡(약 5.63평)의 소형 면적은 1인 가구 등 특정 수요층에 적합할 것으로 보입니다. 감정가는 1억 5,600만원이나, 최근 유사 신축 건물(22.307㎡, 2021년식)이 2억원에 거래된 사례를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 이상일 가능성이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리상 안전한 편입니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점과 지상권 관련 불확실성은 주의 깊게 검토해야 합니다. 신축이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려할 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 망미역 역세권의 뛰어난 입지

* 소형 면적으로 1인 가구 등 임대 수요 기대

* 권리 인수 부담 없음 (임차인 보증금 0원)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 (비교 대상 신축 건물 거래가 참고)

9. 예상 입찰가

본 물건은 신축 건물이며 망미역 역세권에 위치하여 투자 가치가 높습니다. 소형 면적은 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 주변의 유사 신축 건물(22.307㎡, 2021년식)이 2억원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 감정가(1억 5,600만원)를 상회할 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확히 정리될 예정이라는 점에서 안정적인 투자가 가능합니다.

이에 따라, 감정가 1억 5,600만원을 기준으로, 비교 대상 물건의 시세 수준을 반영하여 입찰가를 산정한다면 1억 6,500만원 ~ 1억 7,500만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 첫 입찰 시에는 감정가의 약 105% ~ 110% 수준인 약 1억 6,380만원 ~ 1억 7,160만원 을 목표로 설정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. (단, 이는 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.