나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5508 [1] 부산광역시 수영구 남천동 323 남천엑슬루타워 33층101-3303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남서측 인근에 소재하며, 부근은 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 7층 지상 43층 건물 내 33층 101-3303호로서,
(사용승인일:2012.05.08)
외벽 : 알루미늄복합판넬, 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 광대로에 접하며, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남천동 323 :도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5508 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 323 남천엑슬루타워 33층101-3303호

용도: 아파트

감정가: 1,100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

토지지분: 20.47㎡ (약 6.19평)

건물면적: 144.06㎡ (약 43.58평)

건물지분: 144.06㎡ (약 43.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 남천 엑슬루타워

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 7층, 지상 43층 (본건 33층)

사용승인일: 2012년 05월 08일

전용면적: 144.06㎡ (약 43.58평)

분양면적: 제공된 자료에서 해당 호실의 별도 분양면적 정보는 확인되지 않습니다.

세대수: 총 299세대

1.4. 주차 정보

총 주차대수 (지하): 832대 (지하 주차장 면적: 29,262.01㎡)

전기차 충전기 (지하): 17대

※ 제공된 '아파트 정보' 상의 지하주차대수(8대)와 상이하나, 건축물대장 정보(832대)를 기준으로 판단하였습니다.

1.5. 특이사항

건물 내부 이용상태 및 마감재에 대한 조사가 폐문부재로 인해 이루어지지 못했습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 환경

부산도시철도 2호선 '남천역'이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중에 있으며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 인근 교육 시설

본 건은 남천초등학교를 비롯한 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

2.4. 도로 접근성

북서측 및 남서측으로는 광대로에 접해 있으며, 남동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 105m, 최고높이 145m)에 해당하여 건축 시 높이 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채권자

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 중소기업은행입니다.

3.2. 말소기준권리

을11, 2019년 08월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 권리 분석 상세

* 갑1: 주식회사씨티웰건설 소유권보존 (2012.08.01)

* 갑2: 김윤호 소유권이전 (2012.08.27)

* 을11: 중소기업은행 근저당권 (2019.08.22, 410,400,000원) - 말소기준권리

* 을12: 중소기업은행 근저당권 (2019.08.26, 420,000,000원)

* 을13: 중소기업은행 근저당권 (2021.01.19, 180,000,000원)

* 을14: 중소기업은행 근저당권 (2021.05.06, 120,000,000원)

* 갑10: 김재윤 가압류 (2024.06.11, 78,000,000원)

* 갑11: 신용보증기금 가압류 (2024.11.12, 180,000,000원)

* 갑12: 수영구(부산광역시) 압류 (2024.12.10)

* 을14-2: 신용보증기금 14번근저당권 일부 이전 (2025.04.25)

* 갑13: 중소기업은행 임의경매 (2025.07.02, 987,173,943원) - 본 경매개시결정

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,388,400,000원입니다.

3.5. 인수/소멸 권리

본 물건은 매각으로 인해 위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

※ 임대차 관계가 미상인 경우, 해당 임차인이 대항력이 있거나 보증금/차임액이 불분명하더라도 인수 또는 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 소재한 남천엑슬루타워는 공동주택 외에 판매시설, 제1·2종 근린생활시설 등이 복합적으로 구성되어 있습니다. 또한, 단지 주변으로도 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 이용이 편리합니다.

4.2. 인근 주요 시설

부산도시철도 2호선 남천역 역세권에 위치하며, 부산의 주요 도로인 황령대로와 인접하여 교통 요충지로서의 역할을 합니다.

4.3. 지역 특성

남천동 일대는 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 잘 발달된 지역으로, 주거 편의성과 생활 인프라가 풍부한 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대규모 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 용이하며, 생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육 환경

남천초등학교를 비롯한 인근 교육 시설로 인해 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 주거 환경

남천엑슬루타워는 2012년에 준공된 비교적 신축 아파트 단지로, 2개 동, 총 299세대로 구성되어 있습니다. 현대적인 건축 설계와 함께 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태, 구조, 마감재 등에 대한 정확한 조사가 이루어지지 않았습니다. 따라서, 예상치 못한 내부 하자나 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대관계가 미상으로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이나 미상 보증금/차임으로 인한 추가 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미납 관리비: 아파트 경매 물건의 경우, 소멸되지 않는 미납 관리비가 존재할 수 있으므로, 관리사무소 확인을 통해 인수 여부를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 남천동의 핵심 입지에 위치한 남천엑슬루타워의 고층 아파트입니다. 지하철 2호선 남천역과의 인접성, 주변 학군 및 편의시설 등 입지적 장점이 뛰어나며, 2012년 준공된 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 건물 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크는 존재하므로, 철저한 사전 조사와 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 수영구 남천동의 중심지에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 역세권 프리미엄: 남천역 도보 이용 가능한 역세권 아파트로, 실수요자와 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지로서 양호한 주거 쾌적성과 편의시설을 제공합니다.

* 층수 이점: 고층에 위치하여 조망권 등 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,100,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2026년 6월 20일, 144.06㎡ 면적의 22층 매물이 1,050,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 14일, 131.8㎡ 면적의 34층 매물이 1,025,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 144.06㎡ 면적에 33층으로, 최근 실거래가 중 최고가인 22층 144.06㎡ 거래가 1,050,000,000원과 직접 비교 가능합니다. 33층이라는 층수 이점을 고려하면, 22층 거래가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다. 또한, 34층 131.8㎡ 거래가가 1,025,000,000원이었음을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 충분히 높다고 판단됩니다. 감정가 1,100,000,000원은 현재 시세와 부합하거나 상향된 수준으로 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,000,000,000원 ~ 1,100,000,000원

최근 실거래가 최고점인 1,050,000,000원을 기준으로, 층수 이점 및 감정가 수준을 고려하여 상한선은 감정가인 1,100,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.