나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5518 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 105동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 정원초등학교 북측 인근에 소재하는
정관신도시현진에버빌 105동 9층 901호로서, 부근은 대단위 아파트단지 및 단지내 상가,
점포 및 일반주택 등으로 형성되어 제반주거환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층건 내 105동 9층 901호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비, 옥내소화전설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 부정형의 토지를 평탄하게 택지조성하여 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 동측으로 중로와 접하며, 남측으로 약 6미터 폭의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2호선)(접합), 특수도로(보행자
전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5518 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 105동 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 361,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 77.58㎡ (약 23.47평)

토지 지분: 77.579㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 116.02㎡ (약 35.10평) - 전용면적 기준 (116.024㎡)

건물 지분: 116.024㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 정원초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 단지 내 상가, 점포, 일반주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 15층 건물 중 105동 9층 901호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 남동향으로 완경사진 지대 내에 있으며, 부정형의 토지를 평탄하게 조성하여 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본건 북측, 서측, 동측으로는 중로와 접하고 있으며, 남측으로는 약 6미터 폭의 보행자 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자 전용도로)가 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.6. 아파트 단지 정보

본건이 속한 정관신도시현진에버빌은 2009년 1월 23일에 사용 승인된 총 14개 동, 690세대의 아파트 단지입니다. 최고 15층, 최저 2층으로 구성되어 있으며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민 공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 총 주차 대수는 60대(지하 27대, 지상 3대, 기타 30대)이며, 전기차 충전기도 지하에 10대 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 8월 23일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(금321,600,000원)입니다. 해당 근저당권보다 늦게 등기된 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 349,648,197원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 임차인 정보가 불명확하므로, 실제 현장 조사 시 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 내 및 주변 상업시설

정관신도시현진에버빌 단지 내 및 주변으로는 다수의 상가와 점포가 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 아파트 단지와 상업시설, 학교 등이 조화롭게 배치되어 주거 상권으로서의 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 잠재적 편의시설 및 접근성

곰내터널 개통 등으로 해운대 신시가지 및 구서IC 접근성이 향상되었으며, 종합병원 및 대형 마트 등의 생활 편의시설 확충 계획도 과거에 있었습니다. 단지 내에는 사우나, 영화관, 골프연습장, 헬스장, 북카페 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민들의 생활 만족도를 높이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 학군

본건 북측 인근에 정원초등학교가 소재하고 있으며, 주변에 중학교 및 고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 생활 편의시설

* 의료시설: 인근에 약국, 의원 등 기본적인 의료시설 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 마트, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 주거 환경: 정관신도시 자체는 계획된 신도시로, 상대적으로 깨끗한 거리와 잘 정비된 기반 시설을 갖추고 있어 살기 좋은 동네라는 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소각장 악취 민원 관련

과거 부산 기장군 정관신도시 일대, 특히 정관읍 모전리 인근에서 의료폐기물 소각장에서 발생하는 악취와 유해 물질로 인한 주민 민원이 지속적으로 제기된 바 있습니다. 이는 지역 내 주요 민원 사항 중 하나였습니다.

6.2. 소각장 이전 진행 상황

최근(2026년 8월) 기장군과 해당 소각장 운영업체(NC메디㈜) 간에 의료폐기물 소각 시설을 비주거지역으로 이전하기 위한 업무 협약이 체결되었습니다. 이에 따라 이전 추진이 공식화되었으며, 군수는 임기 내 이전을 공언했습니다. 그러나 구체적인 이전 부지 및 시기는 아직 확정되지 않았으며, 이전 완료까지는 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 이로 인한 잠재적인 환경 영향 및 민원 발생 가능성은 완전히 해소되지 않은 상태입니다.

6.3. 기타 확인 사항

* 임대 관계가 미상으로, 실제 현장 방문 시 점유자 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 특별한 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단되며, 아파트 단지 자체의 인프라 또한 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 과거부터 제기되었던 지역 내 소각장 악취 관련 민원 이슈와 현재 진행 중인 이전 절차는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 소각장 이전에 대한 긍정적인 합의가 이루어졌으나, 실제 완료까지는 변수가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 계획된 신도시 내 대단지 아파트로, 안정적인 주거 인프라와 주거 편의성을 제공합니다.

* 단지 내외 다양한 편의시설과 양호한 교통 여건은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

* 소각장 이전 합의는 장기적으로 지역 환경 개선 및 민원 해소에 기여할 수 있는 긍정적 시그널입니다.

* 최근 매매 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(84.98㎡)의 실거래가는 2억 500만원에서 3억 1,000만원 사이입니다. [JSON 데이터 분석] 본건의 전용면적 116.02㎡에 대한 최근 전월세 계약 시 보증금은 2억 7,000만원(월세 0원)으로, 이는 시세 형성의 참고가 될 수 있습니다. [JSON 데이터 분석] 또한, 감정가는 3억 6,100만원입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 합리적인 입찰가격을 산정해 볼 수 있습니다.

* 평균 시세 반영 예상가 : 유사 면적의 평균 거래가(약 2억 6,166만원)를 단순 비율 적용(116.02㎡/84.98㎡ * 2.6166억) 시 약 3억 5,700만원 수준으로 예상됩니다.

* 감정가 및 보증금 고려 : 감정가 3억 6,100만원과 전세 보증금 2억 7,000만원을 고려하면, 시세는 3억 5,000만원 내외로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 3억 3,000만원에서 3억 6,000만원 사이로 제안합니다.

최적 입찰가는 3억 4,000만원 ~ 3억 5,000만원 수준에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.