나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22256 [1] 부산광역시 금정구 장전동 605-1 장전동에스제이타워 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '금정초등학교' 남동측 인근에 위치하는 장점동 에스제이타워 제15층 제1502호서, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도1호선(온천장역)이 인근에 소재하는 바, 제반교통사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 무량판구조지붕 제17층건 내 제15층 제1502호로서,
외벽: 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시창 구조 입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 소화저느 승상기설비, 기계식주차설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 개별난방구조 입니다.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이150m)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임,
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경22256 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 605-1 장전동에스제이타워 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 건물 상세 정보

구분건물명: 장전동에스제이타워 15층1502호

구조: 철근콘크리트구조, 무량판구조

층수: 지하 2층 ~ 지상 17층 중 15층

준공일: 2017년 01월 10일

토지 면적: 7.98㎡ (약 2.41평)

건물 면적: 45.79㎡ (약 13.85평) - 전용면적

해당 호수 전용면적: 45.79㎡

전유부 면적: 45.7922㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '금정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1호선 온천장역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 지역 지구 및 용도

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축법에 따른 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 있는 특수 물건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 09월 24일 접수된 동래세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 문 (문제범)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 02월 06일

* 확정일자: 2017년 01월 23일

* 배당신고일자: 2023년 08월 07일

* 대항력: 있음

본 임차인은 전입일자가 선순위 임차권(을1, 2023-08-07 접수)보다 앞서고, 대항력을 갖추고 있습니다. 이에 따라 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당 임차권이 포함되어 있으며 '잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 동래세무서장 압류 (갑5, 2019-09-24)

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (임차인: 문제범, 보증금: 180,000,000원) - 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 인수.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 장전동 및 인근 온천장역 주변은 아파트 단지와 더불어 다양한 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 유동인구 및 상권 특성

온천장역은 부산 도시철도 1호선 내에서도 이용객 수가 높은 편에 속하며, 인근에 대단지 아파트 입주 등으로 꾸준한 유동인구가 유지되고 있습니다. 또한, 온천장 상권은 전통적으로 온천 시설과 함께 상업, 휴양, 위락 기능을 했으나, 현재는 상업 및 유흥 기능이 복합된 지역으로 볼 수 있습니다. 최근에는 온천장역과 상권을 잇는 '동래온천 나들길'이 개통되는 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 금정초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경에 긍정적입니다.

* 부산의 명문 학군으로 알려진 동래학군에 속해 있으며, 인근에 다수의 중·고등학교 및 대학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

* 대형마트(홈플러스, 롯데마트 등), 백화점(롯데백화점, NC백화점), 영화관(CGV), 온천시장 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 온천장역 주변에는 허심청 온천 등 휴식 및 여가 시설도 위치합니다.

5.3. 주거 환경

* 건물 자체적으로는 위생, 소화, 승강기, 기계식 주차, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 금정산, 온천천 등 자연환경이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 금정구는 '청년 문화의 용광로'로 불리며 문화적으로 풍요로운 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 1억 8천만 원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 관련 리스크

* 방화지구: 건축물 신축 및 증축 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역: 향후 건물 증축이나 재건축 시 높이 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 부산구치소 이전 사례 등 혐오시설 관련 주민 반대 이슈가 존재했음을 감안할 때, 잠재적인 지역 사회 민감성을 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

부산 금정구 장전동에 위치한 본 아파트는 도시철도 1호선 온천장역 역세권에 자리하여 교통이 매우 편리하고, 금정초등학교와 명문 학군, 다양한 생활 편의시설을 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 1억 8천만 원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 요지: 도시철도 1호선 온천장역 도보권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 금정초등학교, 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설, 자연환경(금정산, 온천천)이 가까이 있어 정주 여건이 뛰어납니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 입지적 장점과 지속적인 상권 활성화 노력을 고려할 때, 장기적으로 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 1억 5천 6백만 원을 기준으로, 권리 분석 시 인수되는 보증금(1억 8천만 원)의 처리 방안과 향후 배당 현황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 실제 배당 순서 및 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 인수 금액이 발생하지 않는다는 전제 하에 시장 가치와 낙찰 가능성 등을 고려하여 산정해야 할 것입니다. 본 건은 인수 보증금 부담 가능성이 높아, 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.