나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2742 [1] 부산광역시 동래구 사직동 597 한신아파트 101동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '사직초등학교'북서측 인근에 위치하는 구분건물로 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층건 내 제6층 제602호로
외벽 : 몰탈위페인트 마감임.
내벽 : 내부 미조사
바닥 : 내부 미조사
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-05-04), 고속철도(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-01-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경2742 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO

* 감정가: 247,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 동래구 사직동 597 한신아파트 101동 6층602호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 34.36㎡ (약 10.4평)

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '사직초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 북동측 및 남측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 고속철도(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 사항이 있습니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함됩니다.

* 철도안전법에 따른 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2013년 1월 10일 접수된 부산은행 근저당권 (채권액: 216,000,000원)입니다.

* 본 경매는 2025년 7월 2일 접수된 부산은행의 임의경매 개시결정(2025타경2742)에 의해 진행되고 있습니다.

* 등기부상 채권 총액은 216,000,000원입니다.

* 등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권이 매각으로 소멸되지 않습니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인이므로, 반드시 확인 및 인수 여부를 검토해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타참고사항에 임대관례 및 기타 사항이 '미상임'으로 기재되어 있어, 현황 파악에 주의가 필요합니다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 내역을 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본 아파트는 사직초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 단독주택, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 아파트 단지 규모

* 사직한신아파트는 총 9개 동, 710세대로 구성된 대단지입니다.

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세

* 건축 연도: 1999년 3월 31일 사용승인되었습니다.

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 해당 호실은 6층입니다.

* 내부 마감: 외벽은 몰탈위 페인트 마감이며, 창호는 샷시입니다. (내벽 및 바닥은 내부 미조사)

* 설비: 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이는 해당 부동산의 가치를 크게 하락시키거나, 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 치명적인 리스크입니다. 반드시 지상권의 내용과 인수 조건을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

* 고속철도 저촉 및 철도보호지구에 해당하여 향후 개발 및 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 임대차 현황 미확인

* 임대관례 및 기타 사항이 미상으로 기재되어 있어, 점유 관계 및 임대차 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 동래구 사직동에 위치한 한신아파트 101동 602호는 84.94㎡ (약 25.7평) 규모의 아파트로, 주변에 학군 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역에 속합니다. 1999년에 건축되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 마감되어 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 유사 면적의 아파트가 2억 5천만원에 거래된 사례가 있으며, 감정가는 2억 4천 7백만원으로 책정되었습니다.

그러나 본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 매우 중대한 권리상의 하자를 안고 있습니다. 이로 인해 실제 거래 가치가 크게 하락할 수 있으며, 인수 시 막대한 추가 비용이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 고속철도 관련 규제 및 임대차 정보 미확인 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중하고 철저한 분석 후에 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사직동이라는 부산의 주요 지역에 위치하여 주거 가치가 있습니다.

* 84.94㎡ (약 25.7평)의 일반적인 아파트 면적으로 실수요자 및 투자자에게 접근성이 있습니다.

* 최근 거래 사례를 통해 해당 면적대의 시세 수준을 파악할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재입니다. 이로 인해 물건의 실질적인 시장 가치는 현저히 낮아질 수 있으며, 정확한 가치 산정은 지상권의 상세 조건(존속 기간, 지료 등)을 확인해야 가능합니다.

최근 2026년 6월, 동일한 면적(84.94㎡)의 아파트가 17층에서 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 247,000,000원입니다. 이는 해당 물건이 통상적인 조건 하에서 형성될 수 있는 시장 가치의 기준이 됩니다.

그러나 지상권으로 인한 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가보다 상당히 낮게 책정되어야 합니다. 권리 분석 및 현장 조사, 지상권 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

이를 바탕으로, 지상권의 영향력을 감안하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

주의: 상기 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것으로, 지상권의 구체적인 내용 및 기타 잠재적 위험 요인에 따라 실제 가치는 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 전문가와 상담하시고, 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.