나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22231 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 366-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

공히 본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '동평초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(3) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.
기호(3) : 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역(2015-04-08) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호(3) : 제2종일반주거지역(2015-04-08) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(통과도로).

제시목록 외의 물건

건물감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1976.08.26 사용승인된 시멘트 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등 추정됨.

부합물 및 종물

본건 건물에 제시외물건(종물 및 부합물) ㉠이 소재하고 있으나, 구조, 규모, 용도 등으로 보아 본건에 미치는 영향 없다고 판단되며, 물리적 접근이 곤란하여, 목측(目測) 및 위성사진 등에 의거 개략적으로 면적 사정하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.(세부 '지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지분매각. 공유자 우선매수신고는 1회에 한함
목록 2번은 단독주택이고, 목록 3번은 도로로 이용중임. 목록 3번 도로는 육안으로 경계를 구분하기 어려우므로 경매입찰 시 확인바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22231 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 366-21

용도: 단독주택

감정가: 92,969,860원

토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

토지지분: 42.6624㎡ (약 12.90평)

건물면적: 121.45㎡ (약 36.74평)

건물지분: 26.99㎡ (약 8.17평)

건물 제시외면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO (신한카드주식회사)

건축 연도: 1976년

건물 구조: 시멘트 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함 (일괄매각)

주의사항: 목록 2번(단독주택) 및 목록 3번(도로) 포함. 목록 3번 도로는 육안으로 경계 구분 어려우므로 경매 입찰 시 확인 바람.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '동평초등학교' 남서측 인근.

* 주변 환경: 단독주택, 소규모 공동주택 등으로 형성된 주거 지역.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통.

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함. 목록 3번 토지가 현황 도로로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 27일 접수된 신한카드주식회사 강제경매 (채권액 67,504,756원).

* 토지 등기부 요약:

* 1982년 10월 28일: 변정돌 소유권 이전 (매매)

* 2024년 12월 4일: 변종관 외 3명 소유권 이전 (상속)

* 2025년 6월 27일: 신한카드주식회사 강제경매 (말소기준권리)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일하게 등기됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1987년 5월 4일, 대항력: 있음.

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 양석란, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019년 11월 18일, 대항력: 있음.

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 직접적인 인수 금액은 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거 지역으로, 단독주택 및 소규모 공동주택이 밀집해 있습니다.

* 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반):

* 2026년 3월 18일 거래: 당감동 666-9, 더씨더, 다세대, 2021년 준공, 전용면적 68.37㎡, 거래가 18,000만원.

* 2026년 4월 10일 거래: 당감동 785-85, 백양1, 연립, 1983년 준공, 전용면적 55.08㎡, 거래가 5,000만원.

* 2026년 7월 1일 거래: 당감동 624-1, 행운그린, 다세대, 2002년 준공, 전용면적 72.05㎡, 거래가 12,000만원.

* 분석:

* 주변 부동산은 건축 연도, 규모, 주택 유형에 따라 가격 편차가 큽니다.

* 신축 다세대(2021년 준공)는 1.8억원 수준으로 거래되었으나, 본 건은 1976년 건축된 단독주택으로 노후도가 높습니다.

* 가장 오래된 1983년 준공 연립(55.08㎡)이 5,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 넓은 토지 지분(192.00㎡)의 가치가 상대적으로 중요하게 평가될 수 있습니다.

* 그러나 단독주택 자체의 활용 방안 및 지분 매각, 공유자 우선매수 등의 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: '동평초등학교'가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

* 편의 시설: 단독주택 및 소규모 공동주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설:

* 동평초등학교

* 인근 시내버스정류장

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니며, 공동 소유자들과의 관계 및 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 현 소유자의 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 및 양석란 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. (보증금 0원이나 명도 리스크 존재)

* 건물 노후도: 1976년 건축물로 건물 노후도가 높아 수리 및 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 도로 현황 불분명: 목록 3번 토지가 도로로 이용 중이나 육안으로 경계를 구분하기 어려워, 본 건 토지의 정확한 이용 및 법적 효력에 대한 확인이 필요합니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 포함 매각이나, 면적 사정만 개략적으로 이루어졌으므로 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 당감동에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매물로, 1976년 건축된 노후 건물과 192㎡(약 58평)의 넓은 토지 지분을 특징으로 합니다.

* '동평초등학교' 인근 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 2명(김 , 양석란)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 직접적인 인수 금액은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 현황 도로로 이용되는 토지의 경계 불분명 등은 본 건의 주요 리스크 요인입니다.

* 노후 건물에 대한 수리 비용 및 제시외 건물에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분: 192㎡의 토지 지분은 향후 토지 활용 또는 개발 시 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지분 매각, 노후 건물 등의 요인으로 인해 시세 대비 저평가되어 있을 가능성이 있으며, 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 92,969,860원

* 시세 분석 결과, 주변 유사 물건의 시세는 연식 및 규모에 따라 편차가 크며, 본 건은 단독주택의 넓은 토지 지분이 강점이나, 건물 노후도와 지분 매각, 공유자 우선매수, 대항력 임차인(명도 리스크) 등의 제반 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원인 점은 긍정적이나, 명도 과정의 잠재적 어려움은 고려해야 합니다.

* 감정가 9,296만원을 기준으로, 본 건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서, 입찰 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 공유자 우선매수 신고 여부 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.