나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22237 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 186-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '청학초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능 하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사 지대 내 지반 조성한 사다리형 토지로서, 주거기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측의 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-02-24), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-510)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물㉠ 및 ㉡이 소재하며, 제시외건물㉠ 소재로 인하여 토지의 사용,수익 및 처분에 영향을 미치는바 이를 감안한 토지가액을 별도로 표기하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공부상 조표32527내 조표영제32527호 세멘트 블록조 스레트지붕 단층건물(사용승인일: 1985.07.25.)로 등재되어 있으나, 현황은 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,

·외 벽 : 적벽돌 및 물탈위 폐인팅 등 마감,
·내 벽 : 인테리어 마감 등
·창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 등재된 1층 건물은 현황 주택 및 점포로 이용되었던 것으로 보이며, 제시외건물㉠ 2층은 주택으로 이용되었던 것으로 보이나, 현황 1, 2층 모두 공실 상태로 보입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물 옥상(3층부분)에 후첨 '사진용지'와 같이 부합물 및 종물로 보이는 제시외물건㉡(판넬조 판넬지붕 - 창고 등)이 소재함.

공부와의 차이

가. 본건 건물 1층은 공부상 면적(59.7㎡)와 현장조사시 개략적으로 실측한 면적(약 85㎡)의 격차가 상이하여 실제 면적을 기준으로 감정평가 하였습니다.

나. 공부상 단층 주택이나, 현황은 2층 건물로서 구조, 면적, 규격 등으로 보아 1층 일부 및 2층은 증축된 것으로 보이나 증축여부 및 시점은 미상이며, 2층부분의 면적은 개략적으로 측정한 면적을 적용하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 본건 등기부상 목적물(건물)은 `시멘트 블록조 스레트지붕 단층`이나, 현황은 `벽돌조 슬라브지붕 2층` 건물이 존재함. 일반건축물대장에도 등기부와 동일한 건물이 등재되어 있음
- 건물 1층은 공실 상태이고, 2층은 건물 좌측 외부 계단을 통해 출입하는 것으로 보이나 출입문이 자물쇠로 잠겨 있어 내부 상황 알 수 없음
[이상 현황조사서 참조]
- 제시외건물㉠ 및 ㉡이 소재하며, 제시외건물㉠ 소재로 인하여 토지의 사용,수익 및 처분에 영향을 미치는바 이를 감안한
토지가액으로 하였고, 매각대상에서 제시외건물㉠ 및 ㉡은 제외
- 공부상 단층 주택이나, 현황은 2층 건물로서 구조, 면적, 규격 등으로 보아 1층 일부 및 2층은 증축된 것으로 보이나 증축여부 및 시점은 미상이며 그 소유도 불분명하므로 입찰에 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22237 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOO

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 186-2 (도로명주소: 부산광역시 영도구 봉래길 236)

용도: 단독주택

토지면적: 93.00㎡ (약 28.1평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.1평) - *실측 면적은 1층 약 85㎡로 추정됨*

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 133,152,500원

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '청학초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 시설 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접함, 가축사육제한구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022-02-23 접수된 성웅주식회사 근저당권 (1,600,000,000원).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권개요: 없음)

인수되는 권리: 없음.

등기부채권 총액: 3,329,470,710원.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

주의: 임차인 현황상 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변개발현황

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 전반적인 주거지역의 개발 양상을 보임.

4.2. 인접시설

단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (실시간 외부 검색 불가)

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

부산광역시 영도구 청학동 소재 청학초등학교와 인접하여 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적리스크

6.1. 공부와현황차이

등기부상 건물은 '시멘트 블록조 스레트지붕 단층'으로 등재되어 있으나, 현황은 '벽돌조 슬라브지붕 2층' 건물임. 일반건축물대장 또한 등기부와 동일하게 등재되어 있어, 실제 건물 현황과 공부상의 차이가 큼.

6.2. 제시외건물존재

건물 옥상(3층 부분)에 판넬조 판넬지붕의 창고 등으로 보이는 제시외건물 ㉡이 소재함. 또한, 제시외건물 ㉠이 소재하여 토지의 사용, 수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있음. (단, 제시외건물 ㉠ 및 ㉡은 매각 대상에서 제외됨)

6.3. 불법증축가능성

공부상 단층 주택이나 현황 2층 건물로, 1층 일부 및 2층은 증축된 것으로 보이나 증축 여부 및 시점은 미상이며 소유도 불분명함. 이에 따른 법적 문제 발생 가능성이 있어 입찰 시 유의해야 함.

6.4. 건물내부확인불가

건물 1층은 공실 상태이며, 2층은 외부 계단을 통해 출입하는 것으로 보이나 출입문이 자물쇠로 잠겨 있어 내부 상황 파악이 불가함.

6.5. 높은채권총액

근저당권 등 총 채권액이 33억원 이상으로 높으나, 경매로 인해 말소 기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

7. 종합의견

본 물건은 부산 영도구 봉래동5가에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 3,315만원입니다. 등기부상의 건물 정보와 실제 현황 간의 큰 차이(구조, 층수, 면적)가 존재하며, 불법 증축 가능성이 있는 건물로서 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 제시외 건물 존재 및 내부 확인 불가 등의 사항도 고려해야 합니다. 권리 관계는 경매로 인해 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 따라서, 건물의 정확한 현황 파악과 증축 관련 법적 문제, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 주택가위치

단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음.

8.2. 교통접근성

차량 접근이 용이하고 인근 대중교통망이 구축되어 있어 교통이 편리한 편임.

8.3. 권리관계명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 소유권을 확보할 수 있음.

8.4. 감정가대비잠재가치

등기부와 다른 현황 건물의 실제 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있으나, 공부와 다른 부분에 대한 리스크를 충분히 인지해야 함.

9. 예상입찰가

9.1. 주변시세분석

제공된 주변 연립/다세대 주택 거래 사례 분석 결과:

- 봉래동5가 130-1 (연립, 1979년식, 50.68㎡): 2023년 12월 5,700만원 거래 (평당 약 373만원)

- 봉래동5가 113-15 (다세대, 1980년식, 41.82㎡): 2024년 1월 1,500만원 거래 (평당 약 119만원)

본건은 단독주택이며, 제공된 비교 사례는 연립/다세대 주택으로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 또한, 본건은 공부상 면적과 현황 면적의 차이(1층 실측 약 85㎡ 추정) 및 2층 증축 부분이 존재합니다.

9.2. 시세분석및예상입찰가산정

본건의 토지 면적 93㎡에 대한 평당 감정가는 약 473만원 (133,152,500원 / 28.1평)입니다.

제시된 주변 연립/다세대 주택 거래 사례를 감안할 때, 봉래동5가의 주택 시세는 건물 연식, 면적, 구조 등에 따라 큰 편차를 보입니다.

건물의 공부상 현황과의 차이, 증축 부분의 불확실성, 내부 미확인 상태, 제시외 건물 존재 등의 리스크를 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 133,152,500원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 100% 수준, 즉 약 106,522,000원 ~ 133,152,500원.

실제 입찰가는 현장 조사를 통한 건물의 구체적인 상태, 수리 필요성, 증축 부분의 활용 가능성, 주변 단독주택 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.