나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2728 [1] 부산광역시 중구 중앙동5가 18 경보이리스오션 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동 소재 도시철도 1호선:중앙역""동측 인근에 소재하는
경보이리스오션 15층 1502호로서,부근은 주상복합건물,상업,업무용빌딩,각종근린
생활시설 등으로 형성되어 있으며,주위환경은 대체로 양호함.

교통상황

본건 까지 차량출입 용이하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 ""중앙역""
등이 소재하여 제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 15층 1502호로서
외벽 : 하단부는 화강석 붙임 및 페인팅마감등
창호 :샷시창호구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비,소화전설비,승강기설비,기계식주차설비,도시가스설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭약8미터,북 및 동측으로 왕복 6차선 대로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,대로1류(폭35~40미터)(2022-03-23)(접합),
대로3류(폭25~30미터)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이
제한지역(2024-06-12)(기준높이 140미터,최고높이 180미터)<건축법>.

중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 및 토지 상세

사건번호: 부산지방법원 2025타경2728 (1)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동5가 18 경보이리스오션 15층1502호

건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

건축 연도: 2019년

건물 구조: 철근콘크리트구조

해당 층: 15층

전용 면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

토지 지분: 3.87㎡ (약 1.17평)

총 세대수: 332세대 (집합건축물 표제부 기준)

1.2. 기타 물건 정보

감정가: 146,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

물건명세서 작성일: 2026-05-29

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 중구 중앙동에 위치하며, 도시철도 1호선 중앙역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주상복합 건물, 상업 및 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 도시철도 1호선 중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로는 폭 약 8미터의 도로와 접해 있으며, 북측 및 동측으로는 왕복 6차선 대로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.

대로1류(폭 35~40미터) 및 대로3류(폭 25~30미터) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 140미터, 최고 180미터)에 해당합니다.

중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2020-02-19, 권리금액: 651,600,000원)이 말소기준권리로서, 경매 절차에서 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부상 총 채무액

등기부상 채권 총액은 약 696,600,000원 입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건의 등기부상 권리 관계상 매수인이 인수해야 할 부담(예: 지상권 등)은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-06

* 확정일자: 2022-06-08

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

임차인 오수진은 대항력이 없으므로, 보증금 110,000,000원에 대해 배당받지 못하더라도 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

중앙동 지역은 부산의 주요 도심 상업 및 업무 지구로서, 유동 인구가 풍부하며 다양한 상업, 업무, 금융 시설이 밀집해 있습니다.

본 물건은 이러한 상권의 중심부에 위치하여 외부 활동 및 서비스 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 오피스텔로서의 가치

업무시설로 등록되어 있으며, 소형 오피스텔로서 1인 기업, 프리랜서, 또는 소규모 사업자를 위한 업무 공간이나 주거용으로 활용 가능성이 높습니다. 주변 업무 시설과의 연계성도 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 1호선 중앙역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 편의 및 생활시설

인근 상업 지구에 백화점, 마트, 은행, 병원, 다양한 외식 및 문화 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

5.3. 주변 환경

업무 지구 특성상 쾌적한 도시 환경을 갖추고 있으며, 유동인구가 많아 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 괴리

본 물건의 감정가는 1억 4,600만원이나, 최근 실거래가 분석 결과 (2025년 10월 1억 1,500만원, 2026년 6월 1억 1,000만원 ~ 1억 1,600만원) 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

6.2. 특수 물건 정보

유동화물건, 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차 상 복잡성이나 추가적인 이해관계 조정이 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 차임 0원 임차인

임차인 오수진의 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 일반적인 임대차 계약과 차이가 있으며, 해당 임차인의 권리 및 실제 점유 관계에 대한 보다 상세한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치한 2019년 준공된 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 자랑합니다. 전용면적 29.10㎡(약 8.80평)의 소형 유닛으로 1인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 적합하며, 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 법적 리스크가 매우 낮습니다.

다만, 감정가(1억 4,600만원)가 최근 실거래가(1억 1,000만원 ~ 1억 1,600만원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 중구 중앙역 역세권, 핵심 상업/업무 지구 내 위치.

* 안정적 수요: 풍부한 유동인구와 상주 인구로 인한 꾸준한 임대 수요 예상.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 깔끔한 명도 및 소유권 확보 가능.

* 소형 면적의 활용도: 1~2인 가구 및 소규모 사업체에 최적화된 전용 면적.

9. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

최근 매매가 분석:

- 2025년 10월: 115,000,000원 (4층, 29.0976㎡)

- 2026년 6월: 110,000,000원 (9층, 29.0976㎡)

- 2026년 6월: 116,000,000원 (17층, 26.6246㎡)

위 최근 매매가 데이터를 바탕으로, 본 물건의 현재 시세는 약 1억 1,000만원에서 1억 2,000만원 사이로 추정됩니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 유동화물건이라는 점을 감안하여, 희망 낙찰가는 시세 범위를 고려하되, 무리한 경쟁은 피하는 것이 좋습니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가 범위는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 으로 제시합니다. 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.