나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22213 [1] 부산광역시 영도구 영선동4가 245-1 영도대원아파트 5동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2025.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 영선동4가 소재 ""남항초등학교"" 남측 인근에 위치하는 영도대원아파트 제5동 제1층 제101호로서, 본 아파트단지는 총 5개동 448세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물(제5동)내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 1991.07.13.)

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대내 대체로 등고평탄하게 택지조성한 2필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 서측으로 노폭 약 12미터, 남측으로 노폭 약 7미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 공공공지(2021-06-23)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-31)(부산광역시서부교육지원청 고시 제2016-4호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부산광역시서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부산광역시저부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신선중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국테크노과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-10-31)(부산광역시서부교육지원청 고시 제2016-4호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(꿈나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(영도제1재정비촉진5구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(영도제1존치관리5구역(대원아파트))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>임.

기호(2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-31)(부산광역시서부교육지원청 고시 제2016-4호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부산광역시서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부산광역시저부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부산예술영상예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신선중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국테크노과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(영도제1존치관리5구역(대원아파트))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 부산광역시 영도구 영선동4가 245-1, 영도대원아파트 5동 1층 101호에 소재하고 있습니다.

감정가는 200,000,000원이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 부OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적은 37.21㎡ (약 11.25평)이며, 토지 지분 역시 37.211㎡ (약 11.25평)입니다.

건물 면적은 78.01㎡ (약 23.60평)이며, 건물 지분도 78.01㎡ (약 23.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.3. 건물 정보

본 물건은 영도대원아파트 5동 1층 101호에 해당합니다.

아파트의 사용 승인일은 1991년 7월 13일입니다.

본 아파트 단지는 총 5개동 448세대로 구성되어 있으며, 최고 13층 높이의 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

전용 면적은 78.01㎡ (약 23.60평)이며, 분양 면적은 약 99.6㎡ (약 30.13평)으로 추정됩니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브 지붕이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본 물건은 부산광역시 영도구 영선동4가 소재 "남항초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 서하향 완경사지대 내에 대체로 등고평탄하게 택지 조성된 2필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 서측으로 노폭 약 12미터, 남측으로 노폭 약 7미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외 도로에 접하며, 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개요 및 권리관계

본 물건은 부산지방법원 2025타경22213 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매입니다.

등기부 상 채권 총액은 282,967,084원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2017년 5월 25일 접수된 부산원광신용협동조합의 근저당권(을11)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지이용계획상 "재정비촉진지구"로 지정되어 있으며, 이는 미래 가치에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

다만, 공공공지(저촉), 각종 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한 사항이 존재합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 "임대관계: 미상 임"이라는 기재사항이 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석 및 개발 가능성

4.1. 주변 상업 및 편의 시설

본 물건 인근에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 아파트 단지, 주택가 등이 밀집한 주거 지역입니다.

4.2. 재정비촉진지구 지정 효과

본 물건이 속한 "영도제1재정비촉진5구역" 및 "영도제1존치관리5구역(대원아파트)"는 도시 재정비 사업 추진 지역입니다. 이는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 및 주거 환경 개선의 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 생활 편의 시설

인근에 남항초등학교가 위치하며, 꿈나무유치원, 신선중학교, 한국테크노과학고등학교, 부산예술영상예술고등학교 등 다수의 교육 시설이 있습니다. 부산광역시서부교육지원청, 부산광역시저부교육지원청과 같은 교육 행정 기관도 인근에 자리하고 있습니다.

5.2. 단지 내/주변 시설

영도대원아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다. 단지 내 주차 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 관리 상태

본 건물은 1991년에 사용 승인되어 건축된 지 약 35년이 경과하였으므로, 노후화로 인한 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 미상 임대 관계

'임대관계: 미상 임' 표기로 인해, 현재 거주 중인 임차인이 있거나 과거 임대차 관계에서 인수해야 할 권리가 있는지 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 관련 확인은 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

토지가 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 등에 속하며, 공공공지(저촉), 각종 보호구역, 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 영도구 영선동4가 소재 영도대원아파트 5동 1층 101호는 경매를 통해 취득할 수 있는 아파트 물건입니다. 1991년 준공되어 다소 노후되었으나, 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 기대됩니다. 주변 교육 시설 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 미상 임대 관계와 건물 노후도는 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로 명확한 권리 분석이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 비교적 합리적인 감정가 대비 인근 실거래가 수준

* 안정적인 주거 지역 내 입지 및 교육 환경

* 경매를 통한 시세 차익 실현 가능성

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용 면적 78.01㎡ (약 23.60평)인 경우 2026년 5월 4일에 210,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 200,000,000원입니다.

다른 면적의 거래 사례를 보면 119.355㎡는 345,000,000원 (약 289.1만원/㎡), 151.44㎡는 325,000,000원 (약 214.6만원/㎡)에 거래되었습니다.

이를 종합해 볼 때, 본건의 현 시세는 210,000,000원 수준으로 판단되며, 이는 감정가보다 약간 높은 수준입니다.

재정비촉진지구 지정 효과 및 시장 상황을 고려할 때, 입찰가는 감정가 이상에서 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 실제 취득가와 거의 동일하게 적용될 것으로 보입니다 (취득세, 중개수수료 등은 별도).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.