나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2766 [1] 부산광역시 연제구 연산동 580-4 삼보아파트 2동 4층411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연서초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 기존주택 및 중소규모의 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 가로주택정비사업에 편입되어 이주 완료 후 철거예정임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 및 동해선(교대역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 4층 411호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)이며, 가로주택정비사업 진행으로 이주 완료 후 철거할 예정임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 개별난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(철거예정) 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 노혹 약 10미터 내외, 동측으로 폭 약 8미터 내외, 북동측으로 폭 약 22미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

본건 현재 가로주택정비사업 진행중임. 삼보아파트 가로주택정비사업 조합 사실조회회신(2026. 6. 18.자)에 의하면 2024. 1. 31. 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가, 2026. 2. 5. 종전 건축물 철거 완료되었음.
본건 소유주는 조합원분양계약을 체결하지 않은 세대로 매수시 조합원이 아닌 "현금청산자의 지위를 승계"함. 현금청산 결과 매수인이 소유권을 상실할 수도 있음. 현금청산 액수 등 자세한 사항은 조합에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 기본 내역

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경2766 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 물건종별: 아파트

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 580-4 삼보아파트 2동 4층411호

* 감정가: 287,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 34.49㎡ (10.43평) (토지 지분)

* 건물면적: 77.79㎡ (23.53평) (전용면적 기준, 공급면적 미확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연서초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 기존 주택, 중소규모 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 현재 가로주택정비사업이 진행 중이며, 이주 완료 후 철거된 상태입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 및 동해선(교대역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리(말소기준등기)는 2020년 11월 9일 접수된 우리은행 근저당권(을13, 채권최고액 188,100,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 권리 요약

* 소멸되는 권리: 근저당권(을13, 을15), 임의경매개시결정(갑8) 등.

* 인수되는 권리: 등기부상 특별히 인수되는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 비고에 별도 명시사항 없음)

* 등기부채권 총액: 292,100,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (제공된 정보상 별도의 임차인 현황은 기재되어 있지 않음)

4. 현재 상태 및 특이사항

4.1. 건물 상태 (철거 완료)

* 본건은 가로주택정비사업 진행으로 인해 2026년 2월 5일자로 종전 건축물 철거가 완료되었습니다. 현재 건축물은 존재하지 않는 상태입니다.

4.2. 정비사업 진행 현황

* 삼보아파트 가로주택정비사업이 진행 중입니다.

* 2024년 1월 31일 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가를 득하였습니다.

4.3. 소유권 승계 및 현금청산

* 본건 소유주는 조합원 분양계약을 체결하지 않은 세대입니다.

* 따라서 매수 시 조합원이 아닌 "현금청산자의 지위"를 승계하게 됩니다.

* 현금청산 결과, 매수인이 소유권을 상실할 수도 있는 매우 중대한 위험이 존재합니다.

* 현금청산 액수 등 자세한 사항은 반드시 조합에 직접 확인이 필요합니다.

5. 주변 환경 분석

5.1. 교육 환경

* 본건 북서측 인근에 연서초등학교가 위치하고 있습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역 내 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

5.2. 편의/생활 시설

* 주위에는 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

* 아파트 정보: 연산삼보아파트, 1984년 10월 사용승인, 총 209세대, 최고 11층 규모의 단지였습니다. 주차는 지상 2대, 지하 9대, 총 135대 가능했습니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 지도 확인 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 가치 및 리스크

6.1. 잠재적 투자 가치

* 가로주택정비사업 완료 시 신축 아파트 입주권을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 정비사업이 완료된 후의 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

6.2. 주요 리스크

* 가장 큰 리스크는 매수인이 현금청산자의 지위를 승계하며, 이로 인해 소유권을 상실할 가능성이 있다는 점입니다.

* 현금청산 금액이 예상보다 낮을 경우 투자금 회수가 어려울 수 있습니다.

* 정비사업 관련 추가적인 변동 사항 발생 가능성.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 삼보아파트 2동 411호 경매 물건으로, 현재 가로주택정비사업으로 인해 철거가 완료된 상태입니다. 향후 재건축을 통해 신축 아파트 입주권을 받을 수 있는 잠재력이 있으나, 매수인이 조합원이 아닌 '현금청산자의 지위'를 승계하며, 이로 인해 소유권을 상실할 수도 있는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 투자 결정 전에 반드시 조합에 직접 문의하여 현금청산 절차 및 예상 금액, 소유권 상실 가능성 등에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가로주택정비사업 완료 후 신축 아파트의 미래 가치.

* 현금청산 금액 확정 시, 투자 금액 대비 수익률 분석 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 동향을 고려할 때, 유사 면적(약 77.25㎡)이 290,900,000원에서 318,290,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 287,000,000원입니다.

그러나 본건은 조합원 지위가 아닌 현금청산자의 지위를 승계하며 소유권 상실 위험이 크다는 점을 감안해야 합니다. 이러한 특수성을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70~80% 수준을 입찰가 상한선으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 일반적인 경매 분석에 기반한 것이며, 조합과의 협의를 통한 현금청산 금액 확정 후 최종 입찰가 산정이 필수적입니다. 현금청산액 및 소유권 상실 여부에 따라 가치는 크게 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.