나이스옥션 법원경매 진주 2025타경793 [1] 경상남도 남해군 삼동면 금송리 316 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 삼동면 금송리 소재 가는골마을 북동측 인근에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 분뇨쓰레기처리시설(폐기물처리시설) 부지로 이용
중입니다.
기호(3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 대부분 도로 및 구거로 이용중입니다.
기호(4) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다.
기호(5) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) 본건 남측으로 폭 약 4m내외의 포장진입로 개설되어져 있습니다.
기호(3) 본건 대부분이 현황 폭 약 4m내외의 포장도로로 이용입니다.
기호(4) 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.
기호(5) 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 생산관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개
돼지 제한), 마을경관관리지역, 소하천구역(둔촌천), 소하천예정지(둔촌천)에 속
합니다.
기호(3) 생산관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개
돼지 제한), 마을경관관리지역, 소하천구역(둔촌천), 소하천예정지(둔촌천)에 속
합니다.
기호(4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을
경관관리지역, 소하천예정지(둔촌천)에 속합니다.
기호(5) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을
경관관리지역에 속합니다.

제시목록 외의 물건

기호(ㄱ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 해당 토지 사용·수익에 다소 영향을 미칠것
으로 판단됩니다.

공부와의 차이

기호(3) 토지의 의뢰목록상 지목은 답이나, 현황은 대부분 도로 및 구거로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건으로서,
벽 체: 판넬잇기 마감.
주기둥: H-Beam(400×200mm).
창 호: 샷시창호.
기호(ㄱ) 경량철골구조 강판지붕 단층 건입니다.
기호(ㄴ) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건입니다.

이용상태

기호(2) 분뇨쓰레기처리시설(폐기물처리시설)로 이용중입니다.
기호(ㄱ) 창고로 이용중입니다.
기호(ㄴ) 기계실로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비 등 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄴ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다
(나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-28호 기계·기구 패각처리기1식, Over Head Crane 1식(감정평가서 참조) 각 매각 포함.
- 제시외 건물[감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’] 매각포함.
- 목록[1]이동 가능한 컨테이너 2동 평가 제외함.
- 목록[3]도로 및 구거로 이용 중이고 일부 소하천(소하천구역) 및 소하천 예정지에 저촉되는 바 이를 감안하여 평가함.
- 목록[4]대부분 소하천 예정지에 저촉되는 바 이를 감안하여 평가함.
-목록[3]~[5]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경793 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하동축산업협동조합

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 금송리 316 (신주소: 경상남도 남해군 금송로 116)

토지 면적: 5,678.00㎡ (약 1,717.6평)

건물 면적: 396.00㎡ (약 119.8평)

감정가: 924,022,800원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설 (폐기물처리시설)

1.2. 주요 권리 사항

말소기준권리: 2018년 11월 12일 근저당권 (하동축산업협동조합)

총 등기부 채권액 (토지): 801,387,988원

총 등기부 채권액 (건물): 650,000,000원

경매 신청 채권자 권리액: 597,003,355원 (하동축산업협동조합)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 지상권은 2018년 11월 13일 말소된 것으로 확인됩니다. 이 부분은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 특이사항

농지취득자격증명 제출 의무 (목록~ 대상, 미제출 시 보증금 몰수)

공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구 (패각처리기, Over Head Crane) 매각 포함

제시외 건물 (감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’) 매각 포함

이동 가능한 컨테이너 2동은 평가 제외

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 금송리 소재 가는골마을 북동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장 진입로가 개설되어 있습니다.

기호(3) 토지는 현황 폭 약 4m 내외의 포장도로로 이용되고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

기호(1) 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로, 분뇨쓰레기처리시설(폐기물처리시설) 부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로, 현황 대부분 도로 및 구거로 이용 중입니다.

기호(4), (5) 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로, 현재 휴경전 상태입니다.

기호(4), (5) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

토지 등기부에는 소유권 이전(장차천, 정효상), 근저당권, 지상권설정, 가압류, 압류, 근저당권, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

건물 등기부에는 소유권 보존, 근저당권, 임의경매 등의 권리 변동이 확인됩니다.

말소기준권리인 근저당권(2018.11.12.) 이하 설정된 대부분의 권리는 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금 지급 의무가 인수되지 않음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 공공시설

본건 주변은 주로 일반 주택 및 농경지로 이루어져 있어, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 밀집해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

본건 자체가 폐기물 처리 시설로 운영 중이므로, 이에 대한 지역 주민들의 민원이나 반대 의견 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

구체적인 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

지역 특성상 도심부 대비 편의시설 접근성이 다소 낮을 수 있으며, 차량 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 조사

제공된 정보 및 일반적인 조사 범위를 기준으로, 본건 주변에 추가적인 혐오 시설이 밀집해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 본건 자체는 분뇨 및 쓰레기처리시설로서, 해당 시설의 운영 및 주변 환경과의 관계는 별도 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한 및 규제

토지는 생산관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 마을경관관리지역, 소하천구역(둔촌천), 소하천예정지(둔촌천) 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

특히, 기호(3), (4), (5) 토지는 소하천 예정지 등에 저촉되는 바, 이를 감안한 평가가 이루어졌습니다.

6.2. 농지 관련 법규

목록~ 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 법규 준수에 각별한 주의가 필요합니다.

6.3. 맹지 및 도로 이용 현황

기호(4), (5) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(3) 토지는 현황 도로 및 구거로 이용 중입니다. 이에 대한 법적 권리 관계(통행권, 사용권 등)를 사전에 명확히 확인해야 합니다.

6.4. 제시외 건물 및 물건

제시외 건물(ㄱ, ㄴ)은 매각에 포함되나, 건물 자체의 활용도 및 토지 이용에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

평가에서 제외된 이동 가능한 컨테이너 2동의 현재 상태 및 향후 처리 방안도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 삼동면에 위치한 분뇨 및 쓰레기 처리시설로, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

토지 및 건물 일괄 매각이며, 폐기물 처리 시설 관련 기계·기구와 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 관련 명세와 등기부상 말소 기록 간의 불일치 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

토지 일부(기호 3, 4, 5)는 현황 도로/구거 이용, 소하천 예정지 저촉, 맹지 등 복잡한 이용 현황과 함께 농지취득자격증명 제출 의무라는 까다로운 법적 요건이 수반됩니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 명확한 목적(예: 기존 시설 운영, 시설 변경 용도 등)을 가진 투자자에게 적합하며, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 남해군에 위치한 폐기물 처리 시설로서, 해당 업종의 사업 확장 또는 신규 진입을 고려하는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

* 토지, 건물, 기계·기구 일체를 일괄 매각함으로써 개별 물건 취득 대비 효율성을 높일 수 있습니다.

* 복잡한 권리 및 이용 현황 분석을 통해, 이를 해결하고 가치를 재창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(924,022,800원)를 기준으로 하되, 물건의 특성, 법적 제약, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 본건은 분뇨 및 쓰레기처리시설이라는 특수 용도, 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 토지의 맹지 및 현황 도로 이용 등 복잡한 권리 및 이용상의 문제가 존재합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 통상적인 경매에서는 감정가의 60%~80% 범위에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 실제 입찰 참여자 수 및 개별적인 가치 평가에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사, 현장 조사, 법률 검토 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.