나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11585 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉림동 713-10 창원아카데미빌딩 주건축물제1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 봉림동 소재 '봉림동 행복복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 공동주택 단지로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 1층 제101호로

외벽: 외경강화유리 및 징크 판넬 등 마감
창호: 강화유리창 마감 등

이용상태

근린생활시설(음식점)으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 등이 갖추어져 있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 상업용으로 이용중임

인접 도로상태등

서측으로 중로의 출입구와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-12) , 지구단위계획구역(2012-12-12) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-12-12)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-근린생활시설(음식점)로 이용중임.
-집합건축물대장상 명칭(창원아카데미빌딩에서 아이비빌딩으로) 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11585 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 대봉로26번길 12-19 (봉림동), 아이비빌딩 1층 101호 (구 주소: 경상남도 창원시 의창구 봉림동 713-10)

* 용도: 근린생활시설 (음식점)

* 감정가: 224,000,000원

* 면적

* 토지: 17.32㎡ (약 5.24평)

* 건물: 34.19㎡ (약 10.34평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거창농업협동조합

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 101호

* 건축물대장상 명칭: 아이비빌딩 (구 창원아카데미빌딩)

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 봉림동 소재 '봉림동 행복복지센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 상업시설 및 공동주택 단지가 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통은 본건 인근 도로 여건 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 서측으로 중로(폭 12m~15m)와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 3류(폭 8m 미만) 및 중로 3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 9월 27일 접수된 거창농업협동조합의 근저당(195,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 임의경매(거창농업협동조합), 가압류(서울보증보험), 압류(창원세무서장) 등으로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액은 703,068,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원. 2022년 10월 17일 전입(사업자등록). 확정일자 없음. 배당신고일자 2025년 7월 15일. 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금은 없습니다. (0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (등기부상 해당 권리는 확인되지 않으나, 물건명세서에 기재된 사항입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 봉림동의 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 현재 근린생활시설(음식점)로 이용 중으로, 해당 업종에 대한 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 공동주택 단지가 있어 배후 수요 확보가 가능한 입지입니다.

* 주변 상업 및 주거 환경을 고려할 때, 일반적인 상권 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 봉림동 행복복지센터가 위치하여 행정 및 복지 서비스 이용이 편리합니다.

* 다양한 상업시설과 편의시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통 여건은 보통 수준으로, 대중교통 이용 및 차량 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 건물 명칭이 '창원아카데미빌딩'에서 '아이비빌딩'으로 변경되었습니다. 이는 실제 현황과 공부상 명칭 불일치에 따른 혼란을 야기할 수 있으므로, 실제 확인이 필요합니다.

* 현재 '음식점'으로 이용 중이나, 상가 업종의 변동 가능성 및 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 임차인의 전입일자(사업자등록일) 대비 확정일자가 없어 배당을 받지 못할 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 10,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. (현재 대항력 없음으로 명시되어 있으나, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역'이 있으나, 상업용 건물인 본건의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

* 본 건은 공동담보 물건으로, 추가 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 매각 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 의창구 봉림동에 위치한 근린생활시설로, 상업지역 내에 자리 잡고 있어 기본적인 상권 가치를 지니고 있습니다.

* 인근의 주거 단지 및 상업 시설과의 접근성이 양호하며, 교통 여건도 보통 수준입니다.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여, 매각으로 대부분 소멸될 예정입니다.

* 다만, 건축물대장 명칭 변경, 임차인의 대항력 부재 및 확정일자 미확보 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

* 현재 음식점으로 이용 중이나, 상권 변화에 따른 업종 전환 및 임대 공실 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 봉림동 상업지역 내 위치하여 안정적인 수요 기반 확보 가능.

* 적정 규모의 전용 면적으로 다양한 업종 전환 용이.

* 근린생활시설로서의 기본적인 상가 가치 보유.

* 정리된 권리 관계 (말소기준권리 이후 권리 모두 소멸 예상).

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

* 임차인의 보증금 10,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무가 없으나, 배당을 받지 못할 경우 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 따라서, 상기 금액을 제외한 순수 인수 부담을 바탕으로 하여 시장 상황, 주변 시세, 본건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상세 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.