나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11630 [1] 경상남도 김해시 삼문동 62-7 젤미마을파크뷰아파트 802동 20층2006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 '젤미마을파크뷰아파트' 802동 20층 2006호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 20층 건내 20층 2006호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방평 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(공동주택), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-01-15)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11630 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼문동 62-7 젤미마을파크뷰아파트 802동 20층 2006호

건물 용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 20층 건내 20층 2006호

준공년도: 2002년 (사용승인일 기준)

동/호수: 802동 20층 2006호

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

전용면적: 59.961㎡ (약 18.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 142,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경상남도 김해시 삼문동에 위치한 젤미마을파크뷰아파트 802동 20층 2006호 단위 세대입니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다.

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 내 진입 도로 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 지구단위계획구역(공동주택)으로 지정되어 있습니다.

보행자전용도로와 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2019년 12월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을9) 입니다.

본 경매 절차를 통해 을9 근저당권, 을10 근저당권 (주식회사리드코프), 갑10 가압류 (오케이저축은행), 갑11 임의경매 (부산경남우유협동조합)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 인수할 권리

등기부등본상 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 06월 11일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 배 은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 입찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태 등을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 젤미마을파크뷰아파트 단지는 대규모 주거 단지로 형성되어 있어, 주거 지역으로서의 기본적인 상권이 안정적으로 구축되어 있습니다. 단지 내 및 인근의 근린생활시설, 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

본 아파트 단지는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

단지 내 총 주차대수는 164대로, 318세대 대비 다소 부족할 수 있습니다. (지상 6대, 지하 9대 및 추가 주차 공간)

단지 내 지상에는 전기차 충전기 6대가 설치되어 있습니다.

인근에 학교가 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 방문 시 거주인의 부재로 인해 내부를 확인할 수 없었습니다. 공부상의 내용과 외부 조사 사항을 토대로 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 내부 이용 및 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.

명도 관련 부담: 인수되는 임차인 보증금은 없으나, 점유자와의 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

과도한 채무 총액: 등기부상 채무 총액(224,116,387원)이 감정가(142,000,000원)를 상당 부분 초과하고 있어, 낙찰 후 예상보다 높은 금액이 투입될 수 있음을 인지해야 합니다.

주차 공간 부족 가능성: 세대수 대비 주차 대수가 적어 주차 공간 부족에 대한 불편함이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 외부 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 환경 문제는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼문동의 대단위 아파트 단지 내에 위치하여 주거 인프라가 잘 갖춰진 편입니다. 20층의 고층으로 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 명확하여 인수하는 권리는 없으나, 채무 총액이 감정가를 상회하는 점과 내부 확인이 불가했던 점은 반드시 유의해야 할 사항입니다. 안정적인 주거 환경과 생활 편의성을 고려할 때 실거주 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역의 아파트 물건으로, 대규모 단지 내 위치하여 수요가 꾸준합니다.

단지 인근에 근린생활시설 및 학교 등이 있어 생활 편의성과 교육 환경이 우수합니다.

실거주 목적 투자자에게는 상대적으로 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월에 동일 아파트 단지 내에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

* 2026년 6월 19일 (4층): 11,000만원

* 2026년 6월 12일 (15층): 14,200만원

* 2026년 6월 9일 (7층): 9,000만원

본 건의 감정가는 14,200만원으로, 이는 최근 거래된 15층 물건과 동일한 금액입니다. 층수별 시세 편차가 크게 나타나고 있으며, 7층 9,000만원부터 15층 14,200만원까지 거래되었습니다. 본 건은 20층으로 층수 이점을 고려할 수 있으나, 내부 확인 불가 및 명도 리스크 등을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 입찰가 산정

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하여 산정합니다.

최근 최고 시세인 14,200만원을 기준으로 하되, 내부 미확인 및 명도 리스크를 고려하여 할인율을 적용합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰되는 점을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 11,000만원에서 13,000만원 사이로 판단됩니다.

예상 입찰가: 12,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.