나이스옥션 법원경매 김천 2025타경398 [1] 경상북도 구미시 옥계동 540 101동 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 구미시 옥계동 소재 양포초등학교 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지
학교, 다세대주택 및 주변의 근린생활시설 등으로 형성 되어있음.

교통상황

제차량 통행 용이하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식라멘조 평슬래브지붕 15층건중 5층 510호 복도식 아파트로서
-외벽: 몰탈위 페인트 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내장재 마감
-창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

'대백타운' 101동 5층 510호 아파트임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트부지로서 동향의 완경사지대에 계단식으로 조성된 토지임.

인접 도로상태등

북측 폭약 20미터, 동측 폭약 4미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구미옥계지구 택지개발사업), 소로3류(폭 8m 미만)
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 김천지원 2025타경398 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 옥계동 540 101동 5층510호 (신주소: 경상북도 구미시 흥안로 63 101동 5층510호)

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 33.33㎡ (약 10.08평)

* 토지 지분: 33.32739㎡ (약 10.08평)

* 건물면적 (전용면적): 59.85㎡ (약 18.10평)

* 건물 지분: 59.85㎡ (약 18.10평)

* (참고: 공급면적(분양면적)은 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.)

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 동우대백타운 (옥계대백타운)

* 사용승인일: 1994년 06월 20일

* 동수: 101동

* 층수: 해당 층 5층 (총 15층 중)

1.4. 감정가

* 감정평가액: 65,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 양포초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 통행이 용이하며 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 본건은 북측 폭 약 20미터, 동측 폭 약 4미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구미옥계지구 택지개발사업)에 해당합니다.

* 소로3류 및 중로1류에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본건에는 대항력 있는 임차인 정 씨가 존재합니다.

* 임차인 정 씨는 보증금 50,000,000원, 차임 0원이며, 2017년 8월 10일에 전입 및 확정일자를 받았습니다.

* 임차인은 대항력과 선순위임차권을 가지고 있습니다.

3.2. 말소기준권리

* 본 건물의 말소기준권리는 2020년 6월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 9번 순위의 주택임차권(정 , 2021년 11월 16일 등기, 50,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번 임차권등기. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

* 따라서, 임차인 정 씨의 보증금 50,000,000원 중 배당을 통해 변제받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

* 최근 2026년 5월 19일, 5월 26일, 6월 9일에 유사 면적의 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 19일: 4,800만원 (103동 12층)

* 2026년 5월 26일: 7,000만원 (102동 6층)

* 2026년 6월 9일: 5,000만원 (동 정보 미기재, 5층)

* 본건과 동일한 5층 매물이 2026년 6월 9일에 5,000만원에 거래되었으며, 이는 본건의 감정가 6,500만원과 유사합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (임대)

* 최근 2026년 1월 2일, 5월 3일, 6월 6일에 임대차 계약이 있었습니다.

* 2026년 1월 2일: 보증금 4,000만원, 차임 0원 (5층)

* 2026년 5월 3일: 보증금 4,500만원, 차임 0원 (12층)

* 2026년 6월 6일: 보증금 50만원, 차임 34만원 (7층)

* 본건 임차인은 보증금 5,000만원에 차임 0원으로, 이는 임대차 시장에서 차임이 없는 조건으로 높은 보증금이 설정된 사례에 해당합니다.

4.3. 아파트 단지 정보

* 단지명: 옥계대백타운 (동우대백타운)

* 사용승인일: 1994년 06월 20일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 730세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 300대 (지하 10대, 지상 4대, 전기차 충전기 지하 12대 포함)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트조 벽식라멘조 평슬래브지붕 15층 건물 중 5층 510호.

* 외벽: 몰탈위 페인트 마감

* 내벽: 벽지, 타일 등 내장재 마감

* 창호: 샤시 이중창호

* 설비: 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등

5.2. 단지 내 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기 (지하 12대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 분석 (대항력 및 인수 여부)

* 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인 정 씨가 있으며, 보증금 50,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 이는 입찰 시 가장 주의해야 할 사항으로, 총 인수 금액을 신중하게 산정해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

* 1994년 준공으로 약 32년 된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 구미시 옥계동 소재 아파트는 양포초등학교 인근에 위치한 주거 단지로, 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 아파트 자체도 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그의 보증금 50,000,000원이 배당 후에도 전부 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 높이므로, 철저한 권리분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다. 건물 노후도 또한 향후 관리 비용 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 구미시 옥계동의 주거 지역 내 아파트로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 0원 차임 임대 사례: 본건 임차인의 보증금 5천만원, 차임 0원 조건은 향후 명도 또는 임대 시 참고할 수 있습니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 인수되는 임차 보증금을 고려할 때, 총 실질 매입 비용을 낮춰 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 65,000,000원

* 최근 5층 매물 거래가: 50,000,000원 (2026년 6월 9일)

* 인수 보증금 (최대): 50,000,000원 (임차인 정 )

* 본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따라, 인수될 가능성이 있는 50,000,000원을 고려하여 보수적으로 책정합니다. 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액(임차인 보증금)을 고려하여, 부동산 자체의 가치에 대한 지불 금액을 결정하는 것입니다.

* 최근 5층 매물 거래가 50,000,000원을 기준으로, 만약 임차인의 보증금 50,000,000원 전액이 인수된다면, 낙찰자가 실질적으로 부담하는 총 비용은 '입찰가 + 50,000,000원'이 됩니다.

* 이를 감안하여, 총 실질 매입 비용이 시세(약 50,000,000원 ~ 65,000,000원)를 크게 초과하지 않도록, 15,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. 이 경우, 임차인 보증금 전액 인수 시 총 실질 부담액은 15,000,000원 + 50,000,000원 = 65,000,000원이 되어 감정가와 동일하게 됩니다. 임차인이 일부 배당받을 경우 총 실질 부담액은 더 낮아질 수 있습니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.