나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11173 [1] 경상북도 구미시 선산읍 완전리 135-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 선산읍 완전리 소재로서 '선산시장' 북서측 인근에 위치하는 바 인근일대는 단독주택 및 다가구주택, 상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 자체지반은 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 단독주택(다가구주택)으로서
(사용승인일:2014.09.24)

-외벽 : 몰탈위 페인트 및 본타일, 치장석 붙임 등 마감.

-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.

-바닥 : 장판지 등 마감.

-창호 : 샤시 이중창호의 구조임.

이용상태

기호2)
1층: 계단실
2-4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기호2) : 위생 및 급배수시설, 개별난방설비, 도시가스 보일러 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 135-3, 135-4 양지상이나, 토지합병으로 실제 135-3 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계

미상임.

나. 기타

없음

물건 비고

일괄매각. 본건 건물은 공부상 135-3, 135-4 양지상이나, 토지합병으로 실제 135-3 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 김천지원 2025타경11173 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 선산읍 완전리 135-3 (새주소: 경상북도 구미시 남문로3길 18-3)

* 용도: 다가구주택 (4층 단독주택)

* 감정가: 868,850,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 김OO)

* 건축물 사용승인일: 2014년 9월 24일

3. 토지 정보

* 토지면적: 334.00㎡ (약 101.04평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 334㎡

* 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 선산읍 완전리 소재로서 '선산시장' 북서측 인근에 위치하며, 인근일대는 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 소재하는 지역으로 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 사다리형의 자체지반은 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

4. 건물 정보

* 건물면적: 593.55㎡ (약 179.57평)

* 건물 지분: 593.55㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 단독주택 (다가구주택)

* 외벽: 몰탈위 페인트 및 본타일, 치장석 붙임 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감.

* 바닥: 장판지 등 마감.

* 창호: 샤시 이중창호의 구조입니다.

* 이용상태: 1층은 계단실, 2-4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수시설, 개별난방설비, 도시가스 보일러 등이 되어 있습니다.

5. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 868,850,000원

* 매각방법: 일괄매각

6. 입지조건

7. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 구미시 선산읍 완전리 소재로서 '선산시장' 북서측 인근에 위치합니다.

* 인근일대는 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

8. 교통 및 접근성

* 본건까지 소형 차량의 접근이 가능합니다.

* 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

9. 토지 이용계획 및 제한

* 일반상업지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 공장설립승인지역<수도법>

* 다양한 법률에 따른 토지 이용 제한이 존재합니다.

10. 권리분석

11. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2014년 9월 26일 접수된 동신새마을금고 근저당권 (을3)입니다.

* 본 경매 절차에서 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

12. 등기부 현황 (소멸 권리 분석)

* 토지 등기부상 근저당권, 소유권이전, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 대부분 말소되거나 말소 예정입니다.

* 건물 등기부상 근저당권, 소유권보존, 소유권이전, 압류, 강제경매, 임의경매 권리들이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 주택임차권 (을5: 허호준, 을6: 백상훈) 역시 모두 말소 예정입니다.

13. 임차인 현황 (대항력 및 인수 보증금)

* 제시된 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 중 일부는 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 고현승: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-16, 확정 2025-07-25, 배당 2025-07-25, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-24, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-04, 확정 2022-08-05, 배당 2025-09-12, 대항력 없음.

* 도 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-01-25, 배당 2025-09-05, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-04-16, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-04-19, 확정 2023-05-15, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-04-19, 확정 2023-05-15, 배당 2025-07-10, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-03-07, 확정 2025-03-07, 배당 2025-07-11, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 15,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-03-05, 확정 2024-03-05, 배당 2025-07-25, 대항력 없음.

* 선 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-02, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-02, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-04-29, 확정 무, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2016-10-04, 확정 2016-11-23, 배당 2025-07-17, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-08-08, 확정 무, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-07-29, 확정 2025-06-02, 배당 2025-07-11, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 15,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-01-05, 확정 2024-01-05, 배당 2025-04-14, 대항력 없음.

14. 상권 및 생활정보

15. 주변 상권 및 편의시설

* 본건은 '선산시장' 북서측 인근에 위치하여 재래시장 이용이 편리합니다.

* 주변에 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

16. 주거 환경

* 다가구주택으로서 다수의 세대 거주가 가능합니다.

* 건축 사용승인일이 2014년으로 비교적 신축에 속합니다.

* 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없었으며, 주변 환경은 주거 및 상업 용도로 이용되고 있습니다.

17. 잠재적 리스크

18. 중복사건 및 경매 진행

* 본건은 '중복사건'으로 명시되어 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다. (별도 확인 필요)

19. 공부와 실제 현황 차이

* 본건 건물은 공부상 135-3, 135-4 양 지상에 소재하나, 토지 합병으로 실제 135-3 지상에 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

20. 임대 관계 미상

* 전체 임대 관계는 미상으로 표기되어 있습니다.

* 일부분차인의 보증금 및 차임이 미상으로 되어 있어, 명확한 인수 보증금 파악에 어려움이 있습니다. (그러나 현재까지 대항력 없는 임차인들만 확인됨)

21. 다양한 토지 이용 제한

* 토지가 일반상업지역, 준주거지역에 속하나, 동시에 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

22. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 선산읍에 위치한 다가구주택으로, 2014년 건축되어 비교적 신축에 해당하며, 감정가는 8억 6천만 원대입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 낙찰 시 모두 소멸될 것으로 예상되며, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. '선산시장' 인근에 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 중복사건이라는 특이사항과 함께 복합적인 토지 이용 계획 및 제한사항이 존재하며, 임대 관계가 일부 불확실하다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

23. 투자 포인트

* 신축급 다가구주택으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* '선산시장' 인근으로 기본적인 상권 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

24. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 868,850,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 최근 경매 시장 동향을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 8억 6천 8백만원 ~ 9억 5천 5백만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 advisable 합니다. (정확한 입찰가는 현장 조사, 시세 비교, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

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