나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11194 [1] 경상북도 구미시 형곡동 336-4 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ""구미여자상업고등학교"" 남서측 인근에 위치하는
통칭""대원공원타운""제5층 제503호""단위세대로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 5층 503호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감.
- 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감.
- 바닥: 장판지, 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스, 개별난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 폭 약8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역
(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 내역

사건번호: 김천지원 2025타경11194 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 336-4 5층 503호 (대원공원타운)

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.51㎡ (약 12.25 평)

건물면적 (전용면적): 69.55㎡ (약 21.04 평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 57,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "구미여자상업고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 통칭 "대원공원타운" 제5층 제503호 단위세대로서 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

본건 서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

건물 등기부상 소유권이전: 1995년 5월 19일 (이제운), 2020년 5월 27일 (이재건, 매매 금60,000,000원).

말소기준권리인 근저당권: 형곡새마을금고, 2020년 5월 27일 접수, 채권금액 37,200,000원.

임의경매 개시결정: 형곡새마을금고, 2025년 7월 2일 접수, 청구금액 25,620,590원.

등기부채권 총액: 37,200,000원.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권(형곡새마을금고, 2020-05-27)보다 선순위 권리가 없어, 본 경매 절차를 통해 매각된 후 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 형곡동 일대는 아파트 단지와 주택 밀집 지역으로, 주변에 다양한 규모의 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다수의 소매점, 음식점, 금융기관 등이 소재하여 지역 주민들의 소비 활동을 지원하고 있습니다.

4.2. 지역 개발 계획

(제공된 정보 및 추가 검색 결과에 따라 해당 내용이 없거나, 일반적인 주거지역으로 분류될 경우 생략될 수 있습니다. 별도 정보가 없을 시 본 항목은 생략됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 구미여자상업고등학교가 위치하고 있으며, 형곡초등학교, 구미중학교, 구미고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 근거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

단지 주변으로 소규모 마트, 편의점, 병원, 약국, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 시민운동장 및 공원 등이 인접하여 여가 및 휴식 공간을 이용하기 편리합니다.

5.3. 의료 시설

(지역 내 종합병원이나 대형 병원의 인접성 여부는 추가 검색을 통해 확인될 수 있습니다. 현재 제공된 정보상으로는 일상적인 의료기관 접근성은 양호한 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 거주하고 있는 임차인의 현황 및 대항력 유무, 법적 권리관계 등을 사전에 면밀히 파악해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 해도, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 예상치 못한 명도 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 이는 향후 건물 신축이나 증축 등 토지 이용에 일부 제한이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 지대 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 통상적인 주거 지역 환경을 유지하고 있는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 전용면적을 보유하고 있습니다.

* 초, 중, 고등학교가 근접한 교육 환경과 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 입지를 자랑합니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 매각 후 소멸되는 권리가 많아 낙찰자가 부담해야 할 권리가 적습니다.

7.2. 물건 약점

* 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 아파트 건물의 신축 연도(1994년 사용승인)를 고려할 때, 노후도에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력

* 초등학교, 중학교, 고등학교 및 상업시설 접근성이 뛰어나 실거주 목적의 투자자에게 매력적입니다.

* 형곡동은 구미시 내에서도 전통적인 주거 중심지로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

* 지역 재개발 또는 주거 환경 개선 사업 등과 연계될 경우, 단지 노후도에 따른 가치 하락 우려를 상쇄하고 가격 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가된 경매 물건으로, 향후 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 57,000,000원이며, 주변 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 임대차 관계 확인 여부와 명도 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 현재 권리 분석상 인수되는 채무는 없으나, 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 위험을 감안할 필요가 있습니다.

9.2. 제안 입찰가

(본 물건에 대한 최적의 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 상세한 현장 조사, 최신 실거래가 및 최근 낙찰가율 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.