나이스옥션 법원경매 김천 2025타경390 [1] 경상북도 구미시 고아읍 관심리 669-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 고아읍 관심리 소재 "고아읍행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 주택, 학교, 행정복지센터 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중 교통사정 은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지입니다.

인접 도로상태

북동측 및 서측으로 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역 <물환경보전법>,공장설립승인지역<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 블럭조 기와 지붕 단층 건 으로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 바 닥 : 장판지 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

기호 2): 주택입니다.

설비내역

-

부합물 및 종물

별첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시 외 건물 기호 ㄱ~ㄷ)이 소재하오니, 참고하시기바랍니다.

공부와의 차이

공부상 '기와 및 스레트지붕' 이나, 현황 '기와지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건 내부조사가 불가하여 일반적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였으니, 참 고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 소유자 미상의 제시외 건물은 매각 제외. 이로 인한 법정지상권 성립여부 불분명. 목록2는 공부상 "기와 및 스레트지붕"이나, 현황 "기와지붕"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경390 (1)

소재지: 경상북도 구미시 고아읍 관심리 669-4

용도: 단독주택

감정가: 157,126,200원

토지면적: 330.00㎡ (약 99.83평)

건물면적: 103.40㎡ (약 31.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOO

1.1. 토지 상세정보

토지면적: 330.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역

인접 도로상태: 북동측 및 서측으로 세로와 접함

토지 형태 및 이용상태: 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지임

1.2. 건물 상세정보

건물면적: 103.40㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 블록조 기와 지붕 단층 건물

건물 이용상태: 주택

설비내역: 상세 내역 없음

공부와의 차이: 공부상 "기와 및 스레트지붕"이나, 현황 "기와지붕"임

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 고아읍 관심리 소재 "고아읍행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 주택, 학교, 행정복지센터 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

3. 권리분석

등기부요약:

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 1980.12.29 근저당권 (고아단위농업협동조합, 말소)

* 소유권이전 (임순금, 2011.02.15)

* 근저당권 (고아농업협동조합, 2011.05.03, 말소)

* 압류 (구미시, 2022.01.18, 말소)

* 소유권이전 (박구하 외 7명, 상속, 2025.06.23)

* 임의경매 (고아농업협동조합, 2025.06.27, 말소)

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 1979.02.28 근저당권 (고아단위농업협동조합, 말소)

* 소유권이전 (임순금, 2011.02.15)

* 근저당권 (고아농업협동조합, 2011.05.03, 말소)

* 소유권이전 (박구하 외 7명, 상속, 2025.06.23)

* 임의경매 (고아농업협동조합, 2025.06.27, 말소)

말소기준권리: 1979.02.28 접수된 근저당권 (을1, 건물 등기부 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

법정지상권 성립여부: "법정지상권" 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 소유자 미상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 인수될 수 있는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 함.

4. 상권분석

제공된 json 정보는 주로 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물의 매매 사례이며, 본건은 단독주택임. 따라서 직접적인 비교는 어려우나, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 최근 매매 사례 분석 (고아읍 관심리 인근 연립/다세대/빌라):

* 2025년 12월 23일 거래: 59.31㎡, 1,700만원 (약 170,000,000원)

* 2025년 11월 07일 거래: 52.21㎡, 1,500만원 (약 150,000,000원)

* 2025년 11월 10일 거래: 74.98㎡, 2,700만원 (약 270,000,000원)

이 사례들은 약 28.7만원/㎡ ~ 36.0만원/㎡ 수준의 가격대를 보임.

* 본건 감정가 분석:

* 건물 면적 103.40㎡ 기준, 감정가는 157,126,200원으로, ㎡당 약 1,520,000원에 해당함.

* 이는 인근 다세대 주택 대비 매우 높은 수준이며, 단독주택으로서의 토지 가치, 건물 자체의 가치, 혹은 감정 시점의 특정 요인이 반영된 것으로 판단됨. 특히 330㎡의 토지 면적이 감정가에 큰 영향을 미쳤을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 주변 환경: "고아읍행정복지센터" 인근에 위치하며, 주택, 학교, 행정복지센터 등 주거 및 생활 편의시설과 근린 생활 시설이 혼재된 지역임.

* 교통: 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지(경상북도 구미시 고아읍 관심리 669-4) 바로 인근에 특정 혐오시설이 존재하는 것으로 파악된 정보는 없음. 다만, 구미시 전반적으로 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 보도된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 소유자 미상의 제시외 건물과의 관계에서 법정지상권이 성립될 경우, 해당 권리를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. 이는 추가적인 법률적 분쟁 및 비용 발생의 원인이 될 수 있음.

* 제시외 건물: 소유자 미상의 제시외 건물은 매각 제외되었으나, 이로 인한 법정지상권 성립 가능성은 여전히 리스크로 작용함.

* 건물 상태 및 내부 조사 불가: 감정평가 당시 내부 조사가 불가하여 일반적인 상황을 참작하여 평가하였으므로, 실제 건물 내부 상태나 설비 등에 하자가 있을 수 있음.

* 공부상/현황 차이: 건물 지붕이 공부상 "기와 및 스레트"이나 현황 "기와"인 점은 큰 문제는 아니겠으나, 사소한 권리관계 확인 시 참고할 사항임.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 고아읍에 위치한 단독주택으로, 고아읍행정복지센터 인근에 자리하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 넓은 토지 면적(약 100평)을 확보하고 있으며, 주택으로서의 기본 기능은 갖춘 것으로 평가됩니다.

그러나 권리분석상 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물과의 관계가 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 내부 조사가 불가능했던 점은 향후 건물 유지보수 및 활용에 대한 불확실성을 높입니다.

상권 분석 결과, 인근 다세대 주택의 매매 시세는 본건 건물 면적당 감정가보다 현저히 낮은 수준이나, 이는 건물의 용도(단독주택) 및 토지 가치의 차이에서 기인하는 것으로 보입니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 안정적인 주거 지역에 위치하고 있으나, 법정지상권 관련 불확실성이라는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택으로서의 토지 가치: 330㎡의 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 재건축 또는 증축 등 토지 활용 가능성이 있음.

* 생활 편의시설 인접: "고아읍행정복지센터" 등 관공서 및 주거 편의시설이 인근에 위치하여 생활 환경이 양호함.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 동향 및 구미시 부동산 시장의 전반적인 흐름에 따라 시세 상승을 기대해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,126,200원입니다.

인근 다세대 주택의 최근 매매 사례를 참고하였을 때, 단독주택으로서 본건의 감정가는 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

그러나 법정지상권 성립 여부 불분명, 소유자 미상의 제시외 건물, 내부 조사 불가 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 이러한 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

입찰가는 본건의 권리관계 불확실성 및 추후 발생 가능한 추가 비용을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 125,700,000원 ~ 141,400,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.