나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11182 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 528 영남네오빌시티2단지 204동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 ""구미시립봉곡도서관"" 북동측 인근에 위치하며, 부근
일대는 공동주택(아파트), 단독주택, 학교 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위
환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 건물 중 제204동 제4층 제403호로서,
·외벽: 몰탈위 페인팅등 마감,
·내벽: 벽지, 타일등 마감,
·바닥: 바닥재, 타일등 마감,
·창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 도시가스공급설비, 난방설비등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)토지: 남측 하향 경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, ""아파트""
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 2차로, 서측, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉)
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 조사당시 관계인 부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰가능한
범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도등을 참고하였으며,내부구조와
내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며
건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고
하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(임대차보증금 125,000,000원, 전입일자 2021.06.15, 확정일자 2021.06.15) 있음. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 임차인 박윤근은 대항력 있는 임차인 겸 신청채권자임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11182 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 528 영남네오빌시티2단지 204동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

토지면적: 31.31㎡ (약 9.48평)

건물면적(전용면적): 69.80㎡ (약 21.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 봉곡동에 소재하는 영남네오빌시티2단지 내 아파트로, 구미시립봉곡도서관 북동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: null] 주변은 공동주택(아파트), 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: null] 차량 출입이 가능하며 제반 교통 사정은 보통시됩니다. [cite: null] 단지 남측으로 2차로, 서측, 북측, 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다. [cite: null]

본건이 속한 봉곡동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 단지 인근에 마트, 식당 등 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 봉곡테마공원과 같은 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 하지만, 일부 검색 결과에서는 구미시 전체적으로 장례식장, 축사, 오리농장 등이 신고제로 인해 난립하여 주민 불만이 제기되는 경우가 있다는 내용도 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 소로2류(폭 8m~10m)와 저촉되는 구간이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종제한구역)에 해당합니다. [cite: null]

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 등기부등본 상 말소기준권리는 '을9' 주택임차권등기(박윤근, 125,000,000원)보다 선순위인 '갑5' 강제경매개시결정(박윤근, 125,000,000원)입니다. [cite: null]

주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑3): 2011-03-02, 이현숙

* 소유권이전 (갑4): 2021-06-15, 스마트테크주식회사

* 강제경매 (갑5): 2025-07-01, 박윤근 (채권액 125,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을9): 2024-07-26, 박윤근 (임대차보증금 125,000,000원, 전입일자 2021-06-15, 확정일자 2021-06-15)

본 건의 가장 중요한 권리사항은 '을구 순위 9번 주택임차권등기'로, 임차인 박윤근이 존재합니다. [cite: null] 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. [cite: null] 박윤근은 2021년 6월 15일에 전입신고 및 확정일자를 받았으며, 임대차보증금은 125,000,000원입니다. [cite: null]

임차인 현황에 따르면, 임차인 박윤근은 대항력 있는 임차인이면서 동시에 본 경매 신청 채권자이기도 합니다. [cite: null] 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: null]

4. 상권분석

본건이 위치한 영남네오빌시티2단지는 주변에 아파트 단지가 밀집된 주거지역을 형성하고 있습니다. [cite: null] 단지 인근으로 마트, 식당, 편의시설 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다. 또한, 구미시립봉곡도서관이 인근에 위치하여 교육 및 문화 접근성이 좋습니다. [cite: null] 전반적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하는 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 건물 중 제204동 4층 403호에 해당합니다. [cite: null] 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. [cite: null] 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 소방, 도시가스 공급, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: null]

총괄표제부에 따르면, 영남네오빌시티2단지는 총 434세대의 공동주택이며, 204동은 21층 규모로 총 80세대가 거주하는 것으로 파악됩니다. [cite: null, 4] 본건 전용면적은 69.80㎡ (약 21.12평)이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 계산됩니다.

* 건축물대장:

* 건축물 총괄: 경상북도 구미시 봉곡동 528번지, 영남네오빌시티2단지, 총 434세대, 2005년 6월 8일 사용승인. [cite: null]

* 204동: 21층 건물, 총 80세대. [cite: null]

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박윤근의 존재입니다. [cite: null] 임차인은 2021년 6월 15일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추었으며, 보증금 125,000,000원이 설정되어 있습니다. [cite: null] 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. [cite: null]

특히, 임차인 박윤근이 본 경매 사건의 신청 채권자이기도 하다는 점은 주목할 필요가 있습니다. [cite: null] 이는 채권자가 채무자의 재산을 낙찰받는 경우, 혹은 복잡한 권리 관계 속에서 경매가 진행될 가능성을 시사합니다. 만약 배당 절차에서 임차보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 차액은 고스란히 매수인이 부담해야 하므로, 인수해야 할 금액을 정확히 파악하고 입찰에 임해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치한 영남네오빌시티2단지 아파트로, 비교적 양호한 주거 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 주변에 녹지 공간이 있고 교통 접근성도 무난합니다. [cite: null, 7] 그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인 박윤근의 존재와 이에 따른 보증금 인수 부담입니다. [cite: null] 임차인이 채권자이기도 한 특수한 상황으로 인해 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구미시 내 안정적인 주거 지역 내 아파트.

* 마트, 도서관 등 생활 편의시설 접근성 양호.

* 봉곡테마공원 등 녹지 공간 인접.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원입니다. [cite: null] 예상 입찰가를 산정함에 있어, '인수 보증금'은 제외하고 고려해야 합니다. [cite: null] 그러나 본건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인 박윤근에게 125,000,000원의 보증금 반환 의무가 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 실제 취득 시 총 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 될 수 있음을 유념해야 합니다. [cite: null] 따라서, 낙찰 후에도 임차인에게 지급해야 할 보증금 잔액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 시장 가치와 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.