나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101203 [1] 경기도 군포시 대야미동 656-7 정익아트빌 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 대야미동에 소재하는 ‘지하철 4호선 대야미역’ 남동측 인근에 위치하는 정익아트빌 1동 5층 502호로 주위는 공원, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장과 지하철 4호선 대야미역이 소재하며 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 502호로
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 현관, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 소화설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 다세대주택 부지입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101203 (1)

소재지: 경기도 군포시 대야미동 656-7 정익아트빌 1동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000 원

토지면적: 35.54㎡ (약 10.75평)

건물면적: 66.99㎡ (약 20.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권

건축년도 (추정): 2004년

1.1. 입지조건

본건은 경기도 군포시 대야미동에 위치하며, 지하철 4호선 대야미역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공원, 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 본건 인근에 시내버스정류장과 지하철 4호선 대야미역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 8~9미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 09월 15일 접수된 주식회사케이비국민카드의 가압류 (갑4)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

가장 중요한 권리로서, 을구 7번 순위의 주택임차권 (접수일 2023년 05월 15일, 임차인: 이 (이해미))이 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 이 씨는 2021년 04월 19일 전입, 2021년 03월 02일 확정일자를 받았으며, 보증금은 163,000,000원, 차임은 0원입니다.

대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (다만, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 배당 결과에 따라 인수 금액이 없을 수도 있으므로, 물건명세서의 인수 조항을 반드시 확인해야 합니다.)

등기부채권 총액은 238,868,323원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

인근에 대야미역이 위치하고 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 상권입니다.

주요 상업시설이나 대형마트 등은 인근 다른 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 공원, 아파트 단지, 다세대주택 등이 있어 주거 환경이 양호합니다.

지하철 4호선 대야미역과 버스정류장이 인접해 있어 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조이며, 5층 중 5층에 위치해 있습니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 화재 탐지, 주차장, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 내부는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(이 , 보증금 163,000,000원)의 존재입니다. 배당 순위상 매수인 인수 대상이므로, 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 부족한 금액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 예상치이며 실제 결과는 다를 수 있으므로 법원 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

건축 연도가 2004년으로, 비교적 오래된 건물에 해당하므로 추후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역에 해당하여 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오 시설이 인접해 있는 것으로 파악되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 인수 조항은 중요한 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 투자 시 해당 임차인의 보증금 배당 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

건물의 연식 또한 고려해야 할 사항입니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 4호선 대야미역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

주거 지역 내에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가 2.33억 대비, 대항력있는 임차인 인수 부담을 제외한 실제 취득 원가를 고려하여 신중하게 접근한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 233,000,000원입니다.

건축 연도(2004년)와 대항력 있는 임차인 인수 부담(보증금 163,000,000원) 등의 리스크 요인을 고려하였습니다.

다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 참고하여, 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제될 가능성을 염두에 두고, 감정가의 약 85% 수준으로 산정했습니다.

최근 유사한 단지(2017년식, 40.62㎡)의 매매가가 220,000,000원이었으나, 본건은 면적이 더 크고 건축 연도가 오래되었습니다.

따라서, 예상 입찰가는 198,000,000원 내외로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 현장 조사 결과, 배당 현황 등을 종합적으로 재확인한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.