나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56684 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 969-1 삼성아파트 924동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '태장중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 위치하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(망포역, 수인분당선)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 18층 건물 내 9층 904호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 슬라이딩 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참고)로 이용중임

※페문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 후첨 내부구조도는 '건축물현황도' 등을 기초로 표기하였으니 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 가까운 부정형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부 공도와 연계되며, 단지는 북서측으로 대로3류(폭 25~30m), 북동측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접하며, 남동측으로 소로1류(폭 10~12m)의 보행로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영통동 969-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동화나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신영초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진아유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(태장고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(태장중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(태장중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 399,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56684 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 969-1 삼성아파트 924동 9층904호

토지면적: 45.71㎡ (약 13.83평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평, 전용면적)

감정가: 611,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '태장중학교' 북서측 인근에 위치하며, 대단위 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 망포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(영통지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25~30m), 중로1류(폭 20~25m), 소로1류(폭 10~12m)에 접해 있습니다. 다수의 학교 관련 보호구역 및 수도권정비계획법상의 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항 분석 결과, 2022년 8월 16일 접수된 연희신용협동조합의 근저당권(144,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

선순위로 등기된 구본석 임차인의 주택임차권(을구 6번)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

*임차인 정보

- 임차인: 구본석 (구 )

보증금: 399,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 18일

확정일자: 2020년 6월 22일

대항력: 있음

비고: 본건의 신청채권자이기도 하며 대항력이 있습니다.

*임차인 정보

- 임차인: 최은선 (최 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 1월 24일

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 요약

매수인은 임차인 구본석의 보증금 399,000,000원에서 배당받지 못한 잔액을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 해당 금액을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

단지 인근에 학교 및 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 영통 삼성태영아파트

사용승인일: 1997년 12월 12일

총 동수: 12개 동 (본건 924동)

총 세대수: 842세대

주차대수: 총 851대 (실내 521대, 실외 330대)

최고층: 18층 (본건 9층)

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 부담

신청채권자이자 대항력 있는 임차인 구본석의 보증금 399,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 상당한 추가 부담이 될 수 있으므로 입찰 시 매우 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 방문 시 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 건축물현황도를 바탕으로 표기되었으므로 실제 내부 구조나 마감 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 399,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있는 경매 물건입니다. 이 인수 부담액은 감정가 및 최근 시세와 비교 시 높은 수준이므로, 철저한 권리분석과 예상 낙찰가 산정을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지의 인프라를 이용할 수 있습니다.

현재 매각으로 소멸되지 않는 높은 보증금의 임차권이 존재하지만, 이 부분을 고려한 적정 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

본건과 유사한 전용면적(84.84㎡)의 아파트가 2026년 7월 10일에 672,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

인수 보증금: 399,000,000원

실질 시장가치 (최근 시세 - 인수 보증금): 672,000,000원 - 399,000,000원 = 273,000,000원

예상 입찰가:

감정가는 611,000,000원이나, 실제 인수해야 하는 보증금을 고려하면 실질적인 취득 비용이 크게 늘어납니다. 최근 매매 사례를 기준으로, 인수 보증금을 제외한 실질적인 시장가치는 약 273,000,000원으로 볼 수 있습니다. 잠재적 추가 부담과 내부 미확인 등의 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이 범위 내에서 낙찰될 경우, 총 취득 비용(입찰가 + 인수보증금)은 약 619,000,000원 ~ 659,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.