나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33880 [1] 경기도 김포시 하성면 마곡리 489-4 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 소재 ""하성면행정복지센타"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택 및 소규모점포 등으로 형성된 지대로서 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제4층 건내 제4층 제401호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기.

창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

'다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 김포시 하성면 마곡리 489-4번지
도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구)<하수도법>
<추가기재>""본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.""



경기도 김포시 하성면 마곡리 562-1번지
도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구)<하수도법>
<추가기재>""본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.""



경기도 김포시 하성면 마곡리 563번지
도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구)<하수도법>
<추가기재>""본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.""

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 도로명주소는 공부상 '하성로447번길 33'이나, 현황상 '하성로447번길 35'가 부여되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33880 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤OO

감정가: 120,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 489-4 가동 4층401호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 제4층 건내 제4층 제401호

건물 이용 상태: 다세대주택으로 이용중

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등

1.3. 면적 정보

토지 면적: 117.98㎡ (약 35.7평)

토지 지분: 117.978㎡ (약 35.7평)

건물 면적: 75.81㎡ (약 22.9평)

건물 지분: 75.81㎡ (약 22.9평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

작성일: 2026년 6월 5일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 소재 "하성면행정복지센타" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 소규모점포 등으로 형성된 지대입니다.

제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 2021년 5월 26일 접수된 윤미옥 근저당권.

주요 권리 내역 (모두 말소 예정):

* 근저당 (윤미옥): 112,500,000원

* 근저당 (오케이비앤비주식회사): 162,000,000원

* 압류 (김포세무서장):

총 등기부채권액: 274,500,000원 (말소 예정 금액 포함)

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금액과 관계없이 인수 부담 또는 명도 저항의 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 거래가 확인되었습니다.

2026년 6월, 인근 현대빌라 (건축년도 1996년, 전용면적 76.16㎡)가 118,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(75.81㎡) 및 유사한 건축 연도를 고려할 때, 감정가 120,000,000원은 시장 시세를 적정히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 JSON 데이터에는 최근 전월세 거래 정보가 매매 정보와 동일하게 포함되어 있어, 별도의 전월세 시세 분석은 어렵습니다. 하지만 유사 매매 사례를 볼 때, 본 건의 임대 수익률은 해당 지역의 평균적인 수준을 따를 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 "하성면행정복지센타"가 소재하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

소규모 점포들이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.2. 주변 환경 분석 (잠재적 혐오시설)

주변 지역은 도시지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역)에 포함되어 있어 군사 작전상 제한 사항이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지는 제한됩니다.

현재 파악된 정보상 특별히 혐오 시설은 관찰되지 않으나, 지역 특성상 군사 관련 시설이나 규제가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 해당하여 건축 행위 또는 기타 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

도시지역 내 자연녹지지역으로, 성장관리계획구역으로 복합적인 토지 이용 규제가 적용됩니다.

본건의 도로명주소가 공부상 '하성로447번길 33'이나, 현황상 '하성로447번길 35'가 부여되어 있어, 주소와 관련된 행정 처리 시 혼선이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 등기, 인허가 등에서 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금액이 미상이라도 점유자가 존재할 경우 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 하성면의 다세대주택으로, 감정가는 120,000,000원입니다. 유사 면적의 물건이 최근 118,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 적정 수준으로 평가됩니다. 권리 관계는 말소 예정인 근저당과 압류로 정리되어 비교적 양호하나, 임대 관계가 미상이라는 점과 군사 보호구역 등 지역적 규제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주소 불일치 문제도 명확히 확인하고 진행해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지 및 교통 여건

* 최근 거래 사례를 통한 시세 검증 (감정가 수준)

* 말소 예정 권리로 인한 권리 관계의 명확성

* 김포시 하성면 지역의 잠재적 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택이 최근 118,000,000원에 거래된 점과 감정가 120,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 118,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(군사보호구역, 주소 불일치, 임대 관계 미상)를 감안하되, 낙찰 가능성을 높이기 위한 전략적 입찰이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 120,000,000원에서 122,000,000원 사이를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.