나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510419 [1] 인천광역시 중구 중산동 1872-1 영종신명스카이뷰주얼리 747동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 영종초등학교 남동측 인근에 위치하며, 영종신도시 택지개발지구 내에 소재하여 주위는 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 내 22층 2202호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 대로3류(폭 25~30m)(접함), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510419 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1872-1 영종신명스카이뷰주얼리 747동 22층2202호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 33.65㎡ (약 10.18평)

건물면적: 56.62㎡ (약 17.13평) (전용면적 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 내 22층 2202호

이용상태: 아파트

설비내역: 위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 263,000,000원

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 영종초등학교 남동측 인근에 위치하며, 영종신도시 택지개발지구 내에 소재하여 주위는 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 대로3류(폭 25~30m)(접함), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (을1, 2017-01-05 접수, 채권최고액 141,100,000원).

본건 임의경매 개시 결정 등기: 한국주택금융공사 (갑4, 2025-07-02 접수, 121,804,857원).

기타 권리: 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2), 중소기업은행 가압류 (갑5, 2025-09-15 접수, 8,617,175원) 모두 매각으로 소멸 예정.

등기부채권 총액: 149,717,175원.

3.2. 임차인 분석

임차인: 유춘자

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-22

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음.

비고: 유춘자 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

영종신도시 내 대규모 아파트 단지에 속해 있어 안정적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다. 주변에는 중심 상업지역이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 영종도 개발 계획에 따라 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

교육: 인천영종초등학교가 도보로 약 10분 거리(575m)에 위치해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 인천하늘중학교, 인천중산중학교 등도 인근에 있습니다.

편의시설: 단지 주변으로 병원, 약국, 식당가, 마트 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

교통: 단지 내 도로와 외곽 공도가 잘 연결되어 있으며, 버스 정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 영종도 특성상 자가용이 없으면 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있다는 의견도 있습니다.

주변 환경: 일부 세대에서 바다 뷰 전망이 가능한 것으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 확인

현재 제공된 정보와 검색 결과상으로는 본 물건 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 영종하늘도시 내에는 생활폐기물 자동집하시설('크린넷')이 설치되었으나 11년째 가동되지 않고 방치된 상태로 있어 미관이나 잠재적 문제에 대한 우려가 제기되고 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계 미상으로 기재되어 있으나, 현재 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 영종신도시에 위치한 아파트로, 영종초등학교 인근에 자리 잡고 있어 자녀 교육에 유리하며, 풍부한 생활 편의시설 접근성 또한 갖추고 있습니다. 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경을 제공하며, 교통 인프라도 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 영종도 지역의 특성상 대중교통 이용의 제약이 있을 수 있으며, 미활용된 생활폐기물 자동집하시설 문제가 잠재적 단점으로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

영종신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대감이 높습니다.

우수한 학군과 잘 갖춰진 생활 편의시설로 실거주 만족도가 높습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 관련 부담이 적습니다.

본 물건은 24평형(전용 56.62㎡)으로, 영종하늘도시 내에서 선호되는 중소형 평형대에 속합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 263,000,000원입니다. 권리 분석 결과 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금이나 권리는 없습니다. 예상 입찰가는 주변 실거래가, 최근 시세 동향, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최근 실거래가 및 시세 정보에 따르면 24평형(전용 56~57㎡)의 매매가는 2억 5천만원 ~ 2억 6천만원 수준을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 따라서, 해당 시세를 바탕으로 입찰가를 산정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.