나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510423 [1] 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 '인천해사고등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제204호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 휴게음식점으로 등재되어 있음.
(후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 대체로 가장형 토지로서, ""상업용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 8M 및 남측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29), 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(인천광역시 공고 제2025-1195)), 소로1류(폭 10m~12m)(2019-07-29)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.)), 중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 휴게음식점으로 등재되어 있음.
-근린생활시설 중 점포로 식당으로 이용중이나 현재 휴업인 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510423 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO (본건 경매 신청 채권자는 등기부상 이승용으로 확인됨)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 중구 북성동1가 98-428 오션테라스 2층204호

* 신 주소: 인천광역시 중구 월미로226번길 10 (북성동1가)

* 용도: 제2종근린생활시설 (공부상 휴게음식점으로 등재, 현재 식당으로 이용 중이나 휴업 상태로 추정)

* 감정가: 695,000,000원

* 토지 면적: 24.02㎡ (약 7.27평)

* 건물 면적: 88.07㎡ (약 26.64평)

1.3. 특이사항

* 중복사건 (동일 부동산에 대한 경매 중복 진행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 중구 북성동1가 소재 '인천해사고등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 제반 입지 여건은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

* 토지: 인접지와 등고 평탄한 대체로 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 도로: 대상 물건 동측으로 폭 약 8M, 남측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획

* 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 지역), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역(개항역사·문화 중점경관관리구역)임.

2.5. 주변 시설

* 교육 시설: 인천해사고등학교가 인근에 위치함.

* 편의 시설: 근린생활시설 및 다세대주택이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됨.

* 혐오 시설: 조사 결과, 해당 물건 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 (근저당권, 신한은행, 2023-08-11)

3.2. 권리 분석 요약

* 총 채권액: 750,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 인수되는 임차보증금: 0원

3.3. 등기부 주요 내용

* 소유권 이전 (갑4): 2023-08-11 (매매)

* 근저당권 (을1): 신한은행, 600,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (을2): 이승용, 150,000,000원 (말소)

* 임의경매 (갑7): 이승용, 104,010,958원 (인천지방법원 2025타경510423, 말소)

* 임의경매 (갑8): 신한은행 (인천지방법원 2026타경120, 말소)

4. 상권분석

* 본 건은 인천항 및 월미도 인근 지역으로, 관광 및 상업 활동의 잠재력을 가짐.

* 주변에 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요층 확보가 가능함.

* 현재 휴업 상태로 운영 공백이 확인되나, 상가로서 기본적인 가치를 지니고 있어 향후 운영 전략에 따라 수익 창출이 기대됨.

* 인천 원도심 지역의 상권 변화와 활성화 추세를 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 편의시설: 주변 상가 및 주거 시설 이용에 따른 기본적인 편의시설 접근이 용이함.

* 교육: 인천해사고등학교가 인접해 있어 관련 시설 및 수요를 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 다수의 경매 절차가 중복으로 진행되고 있어, 향후 배당 및 낙찰 절차에 복잡성이 예상됨.

* 휴업 상태: 공부상 용도는 휴게음식점이나, 현재 식당으로 이용 중이나 휴업 상태로 추정되어 낙찰 후 공실 위험 또는 임차인 확보의 어려움이 있을 수 있음.

* 토지이용계획의 제약: 일반상업지역 외 고도지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 권리관계: 총 채권액 750,000,000원이 감정가 695,000,000원을 상회하므로, 배당 순위에 따른 채권자별 배당률 변동 가능성이 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰자가 지상권자의 권리를 인수해야 할 수 있으며 이는 물건 가치에 영향을 미침.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 북성동1가에 위치한 근린생활시설 상가로, 기본적인 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

하지만 중복 경매 사건 진행, 공부상 등재 용도와 다른 휴업 상태, 그리고 복잡한 토지이용계획 등은 신중한 검토를 요구합니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 중요한 확인 사항입니다.

권리 분석상 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 추가적인 권리 관계 및 배당 여부를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인천항 및 월미도 인근의 잠재적 관광 및 상업 활성화 지역으로서의 가치.

* 기존의 근린생활시설 및 주거 시설과의 시너지 효과를 통한 안정적인 수요 확보 가능성.

* 적극적인 운영 및 활성화 전략 실행 시, 현재의 휴업 상태를 해소하고 수익 창출을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 동향, 경쟁 물건 분석, 그리고 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 695,000,000원이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

다만, 중복 사건, 휴업 상태, 지상권 등 잠재적 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하고 보수적인 접근이 필요하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.