나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510336 [1] 인천광역시 서구 경서동 743-5 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교'동측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트[경사지붕] 지상4층건 내, 제비동 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2012.06.25.)
외벽: 적벽돌 붙임 마감 등
창호: 하이새시 창호 마감 등

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510336 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 743-5 비동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 152,000,000원

토지면적: 48.17㎡ (약 14.57평)

건물면적: 59.44㎡ (약 17.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2012년 06월 25일

건축물 연면적: 795.77㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로, 제반 입지 조건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로를 통해 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.

* 주변 혐오시설: 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설 조사 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 발견되지 않았습니다. 다만, 서구 경서동 인근 지역은 폐기물 처리 시설 및 소각장 관련 이슈가 있는 것으로 나타나, 향후 지역 개발 및 환경 관련 사항을 주시할 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 04일 동수원세무서장의 압류 (등기부채권 총액 150,000,000원).

* 임차인 현황:

* 김 (김동운): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-07, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김순임): 보증금 15,000,000원, 전입일자 2022-02-03, 확정일자 2021-12-29, 배당신고일자 2024-02-26, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 (단, 상세 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.)

1.4. 상권분석

* 주변 단지/건물 정보:

* 크리스탈빌 (752-4번지): 2010년 건축, 56.24㎡, 3층, 2026년 1월 14일 85,000,000원에 거래.

* 그레이스파크빌1동2동 (738-12번지): 2012년 건축, 47.76㎡, 3층, 2026년 1월 8일 90,000,000원에 거래.

* 보람아트빌2차 (730-3번지): 2010년 건축, 44.88㎡, 2층, 2026년 1월 8일 76,000,000원에 거래.

* 시세 분석: 본건 건물 면적(59.44㎡)은 주변 거래 사례 중 56.24㎡ 거래 사례(85,000,000원)와 유사한 수준이며, 47.76㎡ 거래 사례(90,000,000원)보다 면적이 더 큽니다. 최근 거래가는 ㎡당 약 151만원에서 188만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본건 소재지 인근에 경서초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 보통입니다.

* 교통: 서측으로 차량 진입이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 HUG 측과 상세 내용 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인' 언급이 있어 잠재적인 인수 여부 또는 명도 과정에서의 확인이 필요합니다. (다만, 을구 5번 주택임차권등기가 말소 예정으로 표시되어 있어 실제 인수 가능성은 낮습니다.)

* 감정가 대비 시세: 감정가(152,000,000원) 대비 최근 시세(약 76,000,000원 ~ 90,000,000원)가 현저히 낮아, 감정 평가의 적정성 또는 추가적인 조사 필요성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호합니다. 건축된 지 10년이 넘어 안정적인 주거 환경을 제공하며, 건물의 이용 상태 및 구조, 설비 내역 등은 일반적인 다세대주택의 수준을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수될 만한 임차인 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 '대항력있는임차인' 관련 언급은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 가장 큰 특징은 감정가 대비 주변 시세가 상당히 낮다는 점이며, 이는 잠재적인 투자 수익률을 높일 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 높은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 차익을 통한 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 준수한 입지: 경서초등학교 인근의 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 면적: 59.44㎡ (약 17.98평)의 전용면적으로, 1~2인 가구 또는 소형 가족에게 적합한 크기입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 152,000,000원이나, 최근 주변 시세는 76,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 가장 유사한 면적(56.24㎡)의 거래가는 85,000,000원이며, 동일 건축 연도(2012년)의 47.76㎡ 거래가는 90,000,000원을 기록했습니다.

본 건의 건물 면적(59.44㎡)을 고려하고, 최근 거래 사례의 가격 변동성을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 98,000,000원 선에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.