나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510411 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 411-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안4동행정복지센터' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입은 불편시 되며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 4미터 미만의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-17), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 및 건물에는 부합물및종물㉠~㉢ 및 제시외수목㉣이 소재함.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로서,(사용승인일 : 1971.09.30, 증축:1987.10.16)

외 벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

단독주택 및 부속건물(창고)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 및 건물에는 부합물및종물㉠~㉢ 및 제시외수목㉣이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 감나무(1주) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510411 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 411-6

* 용도: 단독주택

* 감정가: 348,869,620원

* 토지면적: 155.70㎡ (약 47.10평)

* 건물면적: 145.09㎡ (약 43.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 인OOOOO

* 건축년도: 1971년 9월 30일 (사용승인), 1987년 10월 16일 (증축)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안4동행정복지센터' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 주택 등이 소재하는 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입은 불편시 되며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 4미터 미만의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지: 소유권 이전 기록 다수(여경애, 최상옥, 노정호), 을11 근저당(인천중부신용협동조합, 2015.06.18, 104,000,000원) 말소기준권리, 을12 근저당(서종길, 2019.08.12, 250,000,000원) 말소, 갑28 가압류(신용보증기금, 2024.05.31, 107,200,000원) 말소, 갑32 임의경매(인천중부신용협동조합, 2025.07.02, 78,000,000원) 말소.

* 건물: 토지와 유사한 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 기록이 있으며, 모두 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 461,200,000원

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (인천중부신용협동조합, 2015.06.18)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 없어 추가 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 박옥란

* 보증금: 33,000,000원 (1차 28,000,000원 + 증액분 5,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001-02-01

* 확정일자: 2003-05-07 (1차), 2018-03-23 (증액분)

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액 인수 가능성이 있으나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통한 변제 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

* 이용녀

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-26

* 확정일자: 2018-03-26

* 배당신고일자: 2025-08-06

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 배당 순위에 따라 보증금 미변제 금액 발생 시 낙찰자가 인수할 의무는 없음.

* 임춘호

* 보증금: 31,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 배당 순위에 따라 보증금 미변제 금액 발생 시 낙찰자가 인수할 의무는 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 여부는 신중한 검토가 필요함)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안4동행정복지센터' 인근에 위치한 순수 주택지대로, 단독주택 및 다세대 주택이 혼재되어 있음.

* 최근 매매/전월세 동향:

* 주변 지역의 최근 다세대 주택 매매 사례(2026년 5월)를 보면, 43.33㎡ ~ 44.77㎡ 면적의 주택이 8,200만원에서 12,200만원 사이의 거래가 이루어졌음.

* 이러한 거래는 주로 소형 다세대 주택의 시세이며, 본건은 대지 면적 155.70㎡(약 47.10평) 및 건물 면적 145.09㎡(약 43.89평)의 단독주택으로, 직접적인 시세 비교는 제한적임. 본건의 실제 가치는 면적과 물건 특성을 고려하여 별도 평가 필요.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '주안4동행정복지센터'와 인접하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이함. 주택 밀집 지역으로 일상생활에 필요한 마트, 편의점, 식당 등의 편의시설이 소재할 것으로 예상됨.

* 주변 학교: 본건 주변으로는 인천주안남초등학교, 인천주안초등학교 등이 있으며, 인천 미추홀구 일대는 다수의 초·중·고등학교가 분포하여 교육 환경은 보통 수준임.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보상으로는 명확하게 언급된 혐오시설은 없으나, 주안동 일부 지역(예: 모텔촌)에서 관련 이슈가 제기된 바 있음. 정확한 혐오시설의 유무 및 거리는 현장 조사와 추가적인 주변 탐문이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박옥란 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인임. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없음.

* 건축 연혁: 건물 사용승인일이 1971년으로 상당히 노후되어, 리모델링 또는 재건축을 고려해야 하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 제시외 건물 및 부합물: 감나무 1주, 부합물 및 종물(㉠~㉢)이 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 처리 방안 확인이 필요함.

* 도로 접면: 북서측으로 폭 4미터 미만의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 다소 불편할 수 있으며, 건축 시 건폐율 등에 영향을 줄 수 있음.

* 주변 지역 특성: 주안동의 특정 지역(예: 구 재흥시장 주변)에서 과거 붕괴 위험, 주민 갈등, 쓰레기 무단 적치 등의 문제가 보고된 바 있어, 주거 환경에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 단독주택으로, 3억 4887만원으로 감정평가되었음. 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 양호하나, 1971년에 건축된 노후 건물과 대항력 있는 임차인(박옥란)이 주요 리스크 요인으로 작용함. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있지만, 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성을 염두에 두어야 함. 넓은 대지 면적은 향후 활용 가치가 있으나, 주변 다세대 주택 시세와 직접 비교는 어려우며, 노후 건물 및 임차인 문제에 대한 철저한 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 155.70㎡ (약 47.10평)의 토지는 향후 개발 및 활용 잠재력이 높음.

* 안정적인 주거 지역: 주택지대 내 위치하여 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 낮은 경쟁률 기대: 대항력 있는 임차인 및 노후 건물 등의 리스크 요인으로 인해, 입찰 경쟁률이 낮을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 348,869,620원

* 고려사항:

* 대항력 있는 임차인(박옥란)의 보증금 인수 가능성 (최소 33,000,000원)

* 건물 노후화에 따른 리모델링/재건축 비용

* 주변 다세대 주택 시세와 본건 단독주택의 가치 차이

* '인수 보증금 합계: 0원' 명시의 실질적 의미 확인 필요

* 종합적인 위험 요소를 고려할 때, 잠재적 인수 비용 및 건물 가치 하락분을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여, 임차인 보증금 및 명도 가능성 등 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 거친 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 최소 3,300만원으로 가정하고, 명도 비용 및 기타 추가 비용을 고려하여 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (본 금액은 잠정적인 추정치이며, 반드시 추가적인 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.