나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1289 [1] 인천광역시 계양구 효성동 141-2 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 명현초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독, 아파트 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하며 제반 대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 건물이며 사용승인일은 2000-02-25 임.
외벽 : 페인트 등 마감
내벽 : 페인트, 벽지마감 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 약 8m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1289 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOO

감정가: 73,500,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 141-2 1동 4층402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (50% 지분)

토지 면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

토지 지분 면적: 11.925㎡ (약 3.60평)

건물 면적: 59.86㎡ (약 18.11평, 전용 면적 기준)

건물 지분 면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

사용승인일: 2000년 02월 25일

층수: 4층 중 4층 (402호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치하며, 명현초등학교 서측 인근 주택지대에 속합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-14

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

3.2. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 07일 접수된 김연심 명의의 근저당권(권리금액 37,000,000원)입니다.

집합건물 등기부 요약 상, 다수의 소유권 이전 기록이 존재하며, 현재 파악된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

주요 채권으로는 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등이 있었으나, 등기부상 말소 처리되었습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 이 에 대한 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 인천 계양구 효성동은 다세대 및 연립 주택이 밀집된 주거 지역으로, 전형적인 도심 주거 생활권을 형성하고 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 7월 7일, 남양연립(1979년식, 49.49㎡)이 8,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 2일, 향림대궐빌라(1994년식, 41.67㎡)가 6,970만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일, 청하빌라(1993년식, 56.1㎡)가 9,000만원에 거래되었습니다.

본 건의 전용 면적은 59.86㎡이며, 최근 거래된 유사 면적의 주택들은 7,000만원에서 9,000만원 범위에서 거래되었습니다.

이는 해당 물건의 100% 소유권 기준의 시장 가격이며, 감정가는 73,500,000원으로 책정되었습니다.

본 건은 지분 매각이므로, 100% 소유권 매매 가격과는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 서측 인근에 명현초등학교가 위치하고 있어, 자녀 교육 환경 측면에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물의 50% 지분으로 매각되므로, 100% 소유권 취득 시보다 환금성이 낮고 공동 소유자 간의 협의 및 소유권 행사에서 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

등기부상 공유자 또는 법정지상권자 등이 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

이 경우, 최고가 입찰 금액으로 공유자가 해당 지분을 취득하게 되므로, 입찰 전략 수립 시 반드시 고려해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.

6.3. 주변 혐오시설

현장 조사 및 관련 지도 정보 분석 결과, 본 건 주변에서 심각한 혐오시설(예: 대규모 공업 단지, 유해 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 효성동 소재 다세대주택의 50% 지분 경매 건으로, 감정가는 73,500,000원입니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이나 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 명확합니다.

인근 유사 주택의 매매 시세는 100% 기준 약 7,000만원에서 9,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수 신고 가능성이라는 특수성을 감안할 때, 본 건은 신중한 시세 판단과 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 건은 지분 매각으로 인해 100% 소유권 취득보다 낮은 초기 투자 금액으로 시장에 접근할 수 있는 기회를 제공합니다.

명현초등학교가 인접하여 기본적인 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

권리 인수 부담이 없어 안전한 투자를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가 73,500,000원은 전체 100% 지분에 대한 평가로 추정됩니다. 따라서 50% 지분 가치는 이론적으로 약 36,750,000원으로 볼 수 있습니다.

최근 유사 물건의 거래 시세 및 지분 매각의 특성(환금성 제약, 공동 소유 등)과 공유자 우선매수 가능성으로 인한 위험 요소를 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 참여 전, 공유자 우선매수 신고 여부 확인 및 현장 조사를 철저히 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.