나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71909 [1] 경기도 남양주시 별내면 청학리 409 청학주공아파트 310동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 ""별내초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 청학택지지구내로서 대규모 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구 벽식구조 철골경사 스라브지붕 18층건내 제3층 302호로서
외 벽 - 몰탈위 페인팅 등
내 벽 - 벽지 및 타일마감 등
바 닥 - 장판깔기 및 타일마감 등
창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 아파트로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동측 및 서측의 도로를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(청학택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)( 특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로 )(접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2012-11-29)(별내초등학교(구 리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2012-11-29)(청학고등학 교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2012-11-29)(청학 유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2012-11-29)( 별내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2012-11 -29)(청학유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한 지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71909 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 소재지 및 정보

소재지: 경기도 남양주시 별내면 청학리 409 청학주공아파트 310동 3층 302호

용도: 아파트

아파트명: 별내청학주공3단지

사용승인일: 1999년 9월 29일

1.3. 면적 정보

토지면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 321,000,000원

1.5. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 "별내초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 청학택지지구 내로서 대규모 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로 상태

아파트단지 동측 및 서측의 도로를 통해 출입하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(청학택지지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합 지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(별내초등학교, 청학고등학교, 청학유치원), 절대보호구역(별내초등학교, 청학유치원), 배출시설설치제한 지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 사항

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김종현

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 20일

* 확정일자: 2024년 1월 5일

* 배당신고일자: 2025년 9월 1일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 을10 근저당권 (채권자: 조성분, 접수일자: 2025년 3월 4일, 금액: 50,000,000원)

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

(갑7 강제경매, 갑8 가압류 등)

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인 김종현 씨가 존재하며, 보증금 260,000,000원을 신고하였습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 여부 및 금액을 확정해야 합니다.)

3.5. 등기부 요약

* 소유권 이전: 설미숙 (2001.09.07), 송분순 (2005.07.01), 오도환 (2023.11.29, 증여)

* 채무 총액: 65,306,176원 (근저당 50,000,000원 + 강제경매 22,940,273원 + 가압류 15,306,176원)

* 말소되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 없습니다. (단, 임차인 보증금 인수 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 위치한 청학택지지구는 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 교육 시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

4.2. 아파트 단지 규모

본건이 속한 별내청학주공3단지는 총 10개 동, 776세대로 구성된 중대형 단지입니다.

4.3. 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설, 각급 학교 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 교육 환경

별내초등학교, 청학고등학교, 청학유치원 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. (단, 관련 법규에 따른 보호구역으로 지정되어 있습니다.)

5.3. 아파트 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.4. 주차 정보

총 주차대수 328대 (지상 12대, 지하 35대 - 제공된 정보의 합계치는 328대임)

5.5. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 벽식구조이며, 승강기, 소화전, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 중요한 리스크는 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차인 김종현 씨의 존재입니다. 배당신고일자, 전입일자, 확정일자 등을 종합적으로 고려할 때, 해당 보증금 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보만으로는 안심할 수 없으며, 인수 금액을 반드시 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

1999년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 25년이 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 배출시설설치제한 지역 등 일부 제한 사항이 있으나, 일반적인 주거 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재의 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 생활 편의성이 양호한 편입니다. 아파트 단지는 총 776세대로 형성되어 있으며, 인근에 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김종현 씨의 존재입니다. 보증금 260,000,000원의 인수 여부 및 금액은 본건의 실질적인 투자 가치를 결정하는 핵심 요소이므로, 입찰 전 반드시 면밀한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상, 또는 관련 법률 전문가의 자문을 통해 인수 금액을 명확히 파악해야 합니다.

이러한 임차인 관련 리스크를 해결할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회를 얻을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 밀집 지역 내 위치.

* 아파트 단지 내 및 주변으로 생활 편의시설 이용이 용이.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* 대항력 있는 임차인 리스크 해소 시, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월~7월 거래된 유사 면적(84.84㎡) 아파트 실거래가는 305,000,000원에서 360,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 332,666,667원으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 및 입찰가 고려사항

본건의 감정가는 321,000,000원으로, 최근 시세 범위 내에 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 김종현 씨의 보증금 260,000,000원입니다. 제공된 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보에 따라, 입찰 가격 산정 시 해당 금액을 추가적인 인수 비용으로 직접 반영하지는 않겠습니다. 그러나 이는 임차인 측의 배당 순위, 배당금액 등에 따라 변동될 수 있는 매우 높은 리스크 요인이므로, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 확인이 필수적입니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

상기 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하되, "인수 보증금 합계: 0원"을 바탕으로 임차인 인수 비용이 추가로 발생하지 않는다는 전제 하에, 보수적인 접근을 제안합니다.

* 최소 입찰가: 감정가인 321,000,000원부터 시작할 수 있습니다.

* 적정 입찰가: 최근 시세 평균 (약 332,666,667원) 대비 할인율을 적용하여 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 으로 제안합니다.

이는 임차인 김종현 씨의 보증금 260,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 가정 하에 산출된 금액입니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생하므로 입찰가를 재산정해야 합니다. 반드시 입찰 전 전문가와 상의하시어 인수 금액을 확정하신 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.