나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71928 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 OOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 ""퇴계원초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 1994.07.21)
외벽 : 적벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택(침실3, 욕실, 주방/식당, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 일반적인 부대설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(퇴계원초등학교(구리남양주교육지원청에문의바람))<교육환경보호에관한법률>,제한보호구역(후방지역:500m)(16m위탁구역)<군사기지및군사시설보호법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의31호)<수도법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 83-83번지 3층 303호에 위치한 연립주택 지분 매각 건입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경71928 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 43,000,000원이며, 매각 대상은 토지 및 건물 지분입니다.

해당 호실의 토지 면적은 36.07㎡ (약 10.91평)이고, 토지 지분은 6.56㎡ (약 1.98평)입니다.

건물 면적은 72.06㎡ (약 21.79평)이며, 건물 지분은 13.10㎡ (약 3.96평)입니다.

건물은 1994년 7월 21일 사용 승인된 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 건물 중 3층 303호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 퇴계원초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 노폭 약 6m, 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 2일 접수된 케이비스타제일차유동화전문유한회사의 강제경매개시결정 등기입니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요 없이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

*주의: 임차인 현황이 미상이므로, 실제 거주자나 점유자가 있는지, 있다면 보증금이나 차임의 유무와 금액은 어떠한지에 대해 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 갑1: 1999-01-05 소유권이전 (박재욱, 매매)

* 갑2: 2023-11-29 소유권이전 (한정임, 협의분할에 의한 상속)

* 갑5: 2025-07-02 2번 박성선 지분강제경매 (케이비스타제일차유동화전문유한회사, 채권액 29,521,405원) - 말소기준권리

1.3. 상권분석

본건 주변의 최근 연립, 다세대, 빌라 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래, 2017년 건축, 66.73㎡ (약 20.19평) 면적, 294,000,000원

* 2026년 5월 거래, 1990년 건축, 53.76㎡ (약 16.26평) 면적, 225,000,000원

* 2026년 7월 거래, 1989년 건축, 39.06㎡ (약 11.81평) 면적, 90,000,000원

최근 거래 사례들을 살펴보면, 건축 연도와 면적에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다. 2017년식의 신축에 가까운 66.73㎡ 면적 주택이 가장 높은 가격을 형성하고 있으며, 1989년식의 39.06㎡ 면적 주택이 가장 낮은 가격을 기록했습니다.

본건은 1994년에 사용 승인된 연립주택으로, 건물 면적은 72.06㎡ (약 21.79평)입니다.

가장 최근 거래된 1989년식 39.06㎡ 주택(90,000,000원)과 비교했을 때, 본건은 면적이 약 1.8배 더 넓습니다. 만약 유사한 건축 연도를 적용한다면, 본건의 완전한 매각 시 예상 가치는 90,000,000원의 약 1.8배 이상이 될 수 있으나, 이는 지분 매각이라는 특수성을 고려하지 않은 단순 비교입니다.

본건의 감정가 43,000,000원은 최근 주변 다세대 주택 거래가 중 가장 낮은 90,000,000원과 비교해도 현저히 낮은 수준입니다. 이는 지분 매각, 건물의 노후도, 그리고 잠재적인 권리 관계 등 여러 요인이 복합적으로 반영된 결과로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 인근에 퇴계원초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

* 교통 및 편의 시설: 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 국지도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이러한 제한 사항들은 향후 재건축이나 개발 시 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거지 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 복잡한 관계 설정이 필요할 수 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후화: 1994년에 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 주요 설비의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미상 임차인: 임차인 현황이 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 관련 사항에 대한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 매각 불소멸 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 최근 시세 대비 현저히 낮게 책정된 점은 물건의 잠재적 하자를 암시할 수 있으므로, 인수 후 발생할 수 있는 추가적인 비용이나 문제점을 충분히 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍에 위치한 연립주택의 지분 매각 건으로, 감정가는 43,000,000원입니다.

1994년식 건물로 연식은 다소 오래되었으나, 3개의 침실을 갖춘 연립주택으로서 기본적인 주거 공간을 제공합니다.

퇴계원초등학교가 인접해 있고 주변 편의시설 이용이 편리하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 하의 채권·채무는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '매각 불소멸 권리'로 지상권이 명시된 점과 임차인 현황이 미상인 점은 반드시 확인해야 할 주요 리스크입니다.

가장 큰 특징인 '지분 매각'은 단독 소유권 확보가 아닌 공유 지분만 취득하게 되므로, 향후 재산권 행사 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

감정가가 최근 주변 시세에 비해 상당히 낮게 책정된 점은 투자 기회를 제공할 수 있으나, 이는 지분 매각, 건물 노후도, 잠재적 권리 사항 등 여러 복합적인 요인이 반영된 결과로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 시장 가치 대비 현저히 낮은 감정가로, 지분 취득을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 기회입니다.

* 잠재적 가치 상승: 퇴계원 지역의 향후 발전 가능성을 고려한 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

* 합리적 투자 가능성: 지분 매각이라는 특성을 감안하더라도, 적절한 입찰가를 책정한다면 시세보다 저렴하게 해당 자산의 일부를 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 43,000,000원입니다.

주변의 유사 연식(1989년식, 39.06㎡) 다세대 주택의 최근 매매가가 90,000,000원인 점을 고려할 때, 본건 지분 가치는 이보다 낮을 수 있으나, 본건의 면적(72.06㎡)은 해당 물건보다 훨씬 넓습니다.

비교적 최근 거래된 1990년식 53.76㎡ 주택이 225,000,000원에 거래된 사례와 본건의 건물 지분 면적(13.10㎡)을 비교해 볼 때, 단순히 면적 비율로 환산하면 약 55,000,000원 수준의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

이는 감정가(43,000,000원)와 근접하거나 약간 상회하는 수준입니다.

하지만 본건은 지분 매각, 1994년식의 노후도, 미상 임차인, 불소멸 권리(지상권) 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 1.2배에서 1.5배 사이의 금액을 예상 입찰가 범위로 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적으로, 본 건에 대한 예상 입찰가는 50,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.