나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63559 [1] 경기도 파주시 야당동 54-4 로얄팰리스 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정4동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 연립주택, 각종 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 1층 101호로서,
(사용승인일: 2019.01.30)

외벽: 치장벽돌마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 54-4, 54-5 공히
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 최창용)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63559 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 54-4 로얄팰리스 1동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 281,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2019년 01월 30일

1.2. 면적 정보

토지면적: 73.28㎡ (약 22.17평)

토지지분: 73.28㎡ (약 22.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.96㎡ (약 18.44평)

건물지분: 60.96㎡ (약 18.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

2.3. 토지 관련

토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한).

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건 경매절차에서 매각으로 인해 소멸되는 권리가 존재합니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑5)이며, 이에 따라 을구의 주택임차권(을1) 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 234,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-16

확정일자: 2022-07-05

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 최창용)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함.

* 임차인: 한이규

보증금: 5,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 정보 없음

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (채권자 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 사례

최근 주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 2019년식 다세대주택인 "태종에비뉴" (전용면적 65.1㎡)가 2026년 7월 2일 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 건축 연도 및 물건 종류가 유사하여 참고 가치가 높습니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 연립주택과 함께 근린생활시설 및 일부 공장이 혼재된 복합적인 지역 특성을 가지고 있습니다. 이는 주거 기능과 더불어 상업 및 일부 산업 시설이 공존함을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

본건은 로얄팰리스 1동 1층 101호이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층에 위치합니다. 사용승인일은 2019년 01월 30일입니다.

외벽은 치장벽돌마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

"운정4동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 주의사항에 '대항력 있는 임차인' 언급과 HUG의 조건 변경 확약서 제출 사실이 있습니다. HUG가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 말소에 동의한다는 내용으로 보아 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 해당 내용에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 지역 특성으로 인한 영향

다세대주택, 연립주택과 함께 공장이 혼재하는 지역 특성상, 공장의 종류 및 운영 상황에 따라 소음, 환경 문제 등이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 비교적 신축인 다세대주택으로, 파주시 야당동에 위치하고 있습니다. 감정가는 281,000,000원으로, 주변 유사 물건의 최근 매매 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 권리 분석상 임차인 최 씨의 보증금 234,000,000원이 인수될 가능성은 낮으나, HUG의 인수조건 변경 확약서 내용을 종합적으로 확인해야 합니다. 또한, 공장이 혼재하는 지역적 특성을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년식)

* 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 낮음 (HUG의 조건 변경 확약서 및 인수보증금 0원 확인)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 파주 지역의 잠재적 개발 가치

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 주변 다세대주택 매매 사례가 285,000,000원임을 고려할 때, 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 위험이 최소화된다는 전제하에, 보수적인 관점에서 감정가의 약 98% 수준인 275,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법률적 검토 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.