나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71904 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 ""장현초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위
는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이고 인근으로 각급 학교
및 각종생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 전반적인 교통상태
는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 402로서
(건물사용승인일 : 2019.10.22)
외벽 : 인조석 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접토지와 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 4 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘),
배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물 매립시설설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71904 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 4층402호

건물명: 솔마루빌3차

용도: 다세대주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

토지지분: 28.50㎡

건물면적: 46.26㎡ (약 14.00평)

건물지분: 46.26㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물사용승인일: 2019년 10월 22일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 "장현초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

건축물 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 이용상태

본건은 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 다용도실, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형으로 인접 토지와 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

주변 혐오시설

현 시점 기준, 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 28일자 강서세무서장의 압류 (갑3)입니다.

임차인 현황

* 고선미

보증금: 14,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-17

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사 (홍 )

보증금: 183,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-01

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2024-04-05

대항력: 없음

비고:

권리 분석 종합

을구의 주택임차권 (홍근영, 183,000,000원)은 말소 예정입니다. (을1, 말소)

모든 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등기 또한 말소될 예정입니다. (갑3, 갑4, 갑5, 갑6 각 말소)

따라서 본 경매 절차가 완료되면, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 요약

소유권보존 (갑1)

공유자전원지분전부이전 (갑2)

압류 (강서세무서장) (갑3) - 말소기준권리

가압류 (주택도시보증공사) (갑4) - 말소

주택임차권 (홍근영) (을1) - 말소

압류 (보령세무서장) (갑5) - 말소

강제경매 (주택도시보증공사) (갑6) - 말소

특별매각조건

주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 권리가 매수인에게 인수되지 않음을 명확히 하는 조건입니다.

1.3. 상권분석

주변 거래 동향

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보 분석 결과, 주변 빌라 및 연립주택 거래는 활발한 것으로 파악됩니다.

2024년 7월 기준, 인근 지역에서 거래된 연립주택 사례는 다음과 같습니다.

* 2004년식, 약 51.48㎡ (전용면적) 규모 주택이 11,000만원에 거래되었습니다. (약 213.67만원/㎡)

* 1985년식, 약 65.34㎡ (전용면적) 규모 주택이 15,000만원 및 14,000만원에 각각 거래되었습니다. (평균 약 224.41만원/㎡)

본건은 2019년 건축된 다세대주택으로, 비교 대상인 연립주택들에 비해 신축 연도가 짧아 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설 접근성

인근에 장현초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 각종 근린생활시설 및 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경

소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 높은 경매가 예상

본건의 감정가는 169,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려했을 때, 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다. 이로 인해 유찰 가능성 또는 경쟁이 낮은 상황이 예상되나, 고가 낙찰의 위험도 존재합니다.

HUG 인수조건 변경의 불확실성

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 구체적인 변경 내용이 명확하지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 특별매각조건에 따라 임차권 및 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상의 제한

역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 재건축 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)된 다세대주택으로, 위치 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 경매 진행 주체로서, 특별매각조건을 통해 매수인에게 인수되는 권리가 없도록 처리될 예정이므로 권리 관계는 명확합니다. 따라서 임차인 관련 보증금 미회수 위험이나 명도 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가(169,000,000원) 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 인한 상품성 우수

2019년 준공된 건물로 최신 건축 규격을 따르며, 비교적 깔끔한 상태 유지가 기대됩니다.

명확한 권리 관계 및 HUG 보증

HUG의 보증으로 진행되는 경매이며, 특별매각조건으로 인해 매수인에게 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

생활 편의시설 및 교육 환경 우수

초등학교 및 각종 편의시설이 인접해 있어 실거주 목적 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 및 본건의 신축 연차를 고려할 때, ㎡당 약 230만원 ~ 250만원 수준으로 평가됩니다.

건물 면적 46.26㎡에 적용 시,

46. 26㎡ * 230만원/㎡ = 약 106,398,000원

46. 26㎡ * 250만원/㎡ = 약 111,024,000원

시세 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 감정가 169,000,000원과의 차이가 크므로, 입찰 시 현장 조사를 통해 실질적인 가치를 재확인하고, 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.