나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71920 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-30 진주아파트 804동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '오남저수지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 내 5층 503호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 7필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로를 통하여 포장도로에 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

오남리 683-30, 683-38, 683-39, 683-43, 683-44, 689, 690-4 : 도시지역, 제2종일반주거지
역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비예정구역(오남1구역)<도시
및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71920 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-30 진주아파트 804동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 243,000,000원

토지면적: 58.03㎡ (약 17.6평)

건물면적: 84.60㎡ (약 25.6평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한화생명보험 주식회사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '오남저수지' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 통해 포장도로로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 차량으로의 진출입 역시 원활합니다.

토지는 등고평탄한 7필지로 구성된 부정형 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

주변에 오남저수지가 있어 일부 자연 경관을 즐길 수 있습니다.

인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어진 것으로 판단됩니다.

다만, 검색 결과 상 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 내용은 확인되지 않았습니다. 과거 오남 지역 내 쓰레기 매립장이 테마파크로 조성된 사례가 있어, 주민 친화적인 시설로 전환된 경우도 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2010년 4월 22일 접수된 국민은행의 근저당권(을14)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리(근저당, 가압류 등)는 모두 소멸됩니다.

본 건에는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 존속하는 지상권)는 없습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 본건 취득 시 임차인 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 오남읍 오남리 일대는 주거 단지가 밀집한 지역으로, 아파트 및 다세대주택과 함께 상가, 편의시설 등이 공존하고 있습니다.

이는 지역 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 상권을 형성하고 있음을 의미합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어, 아파트 단지 내 또는 인근에서 쇼핑, 외식, 금융 등 기본적인 상업 서비스를 이용하는 데 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

다만, 대규모 상업시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으며, 이는 향후 집객력이나 상권 활성화 측면에서 고려될 부분입니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 지역에 위치하며, '오남저수지' 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 보통 수준으로 평가됩니다.

오남1구역은 재건축이 논의되고 있는 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 생활 환경 변화 가능성이 있습니다.

관련 기사들에 따르면 오남1구역 진주아파트는 1988년~1991년 준공되어 노후화가 진행되었으며, 재건축 추진을 위한 안전진단 절차가 진행되었으나, C등급(유지보수) 판정으로 재건축이 불가하다는 결과가 나오기도 했습니다. 최근에는 안전진단 용역 발주 등 재건축 재추진 움직임이 감지됩니다. 이러한 재건축 이슈는 장기적인 관점에서 지역의 생활 환경 개선 및 자산 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임대차 관계 미상입니다. 명확한 임차인 현황 파악 및 보증금, 대항력 유무 확인이 필수적이며, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 정비예정구역(오남1구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 규제를 받습니다. 특히 '정비예정구역(오남1구역)' 지정은 향후 재건축 또는 재개발 가능성을 시사하나, 현재까지 재건축 사업이 원활하게 진행되지 못하고 있는 점을 감안할 때, 구체적인 개발 계획 및 시기는 불확실하며, 이는 자산 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

과거 남양주 지역에서 생활 폐기물 소각장이나 하수 처리장 등이 주민 친화적인 테마파크 등으로 전환된 사례가 있으나, 냉동 물류창고 건립에 대한 주민 반발 사례 등도 있어, 잠재적인 혐오시설이나 생활 불편 시설의 유입 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 오남읍의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 오남저수지 인근에 자리하고 있어 자연 친화적인 환경을 일부 누릴 수 있습니다. 단지 내 도로를 통한 접근성 및 인근 버스정류장 이용 등 기본적인 교통 및 생활 편의시설은 확보되어 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 명확한 인수 대상 권리는 없습니다.

하지만 임대차 관계가 미상으로 남아 있어, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있다는 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 오남1구역으로 지정된 정비예정구역임에도 불구하고 재건축 추진이 지연되고 있는 상황은 장기적인 가치 상승에 대한 불확실성을 더합니다.

따라서 본건의 낙찰 후 임차인과의 원만한 명도 협상 및 지역 개발 계획의 구체화 여부가 향후 투자 가치에 중요한 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 오남저수지 인근의 자연 환경과 주거 지역 내 입지.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함 (단, 임차인 명도 리스크는 별도 고려).

* 오남1구역 정비예정구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 지역 개발을 통한 가치 상승 잠재력 존재.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,000,000원입니다.

경매 진행 시 법원의 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하게 됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 명확한 임차인 현황 파악 및 명도 비용 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

또한, 오남1구역의 재건축 사업 진행 상황 및 향후 전망 등 개발 호재의 구체화 여부에 따라 가치 평가가 달라질 수 있습니다.

총 등기부채권액은 249,603,466원입니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건 현황과 다를 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 반드시 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.