나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3605 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 「향동중학교」 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제1층 제115호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경3605 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 590,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 1층 115호

용도: 근린상가 (공부 및 현황 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 건물 상세 정보

건물면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 제1층 제115호

건물 이용 상태: 근린생활시설

기본 설비: 위생, 급·배수, 화재탐지 및 소화, 승강기, 난방 설비 구비

1.4. 토지 상세 정보

토지면적: 5.90㎡ (약 1.78평)

토지 이용 상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 대중교통

본 건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 「향동중학교」 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

근거리 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.2. 도로 접근성

본 건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 남서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 토지 이용 계획

본 건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속해 있습니다.

또한 중로1류(폭20m~25m), 중로3류(폭12m~15m)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제4구역(지원), 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 5월 7일에 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 360,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 임의경매, 가압류 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다..

3.2. 임차인 권리 분석

임차인 서상록 씨가 있으며, 보증금 25,000,000원, 차임 1,000,000원입니다.

전입일자(사업일자)는 2025년 2월 3일, 확정일자는 2025년 9월 1일, 배당신고일자는 2025년 9월 1일입니다.

본 건의 경우, 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 538,672,963원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건이 소재한 향동지구는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.. 최근에는 지식산업센터 입주가 늘면서 관련 종사자들의 유동인구가 증가하고 있으며, 향후 상권 성장이 기대됩니다.

4.2. 예상 배후 수요

인근 아파트 단지 거주민, 향동중학교 학생 및 교직원, 주변 업무시설 종사자 등 다양한 고정 수요층 확보가 가능합니다. 또한, 향후 개발 계획에 따른 인구 유입도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 근린시설

본 건 남서측 인근에 향동중학교가 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교도 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다.

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 서울 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련 사항

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 추가적인 검토 및 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한 사항

토지이용계획 상 비행안전제4구역, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 건물 1층 상가로서 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

6.3. 다수 공급 물량로 인한 경쟁

본 건물(디엠씨스타팰리스) 내 총 378개의 호실이 존재하므로, 동일 건물 내 상가 간 경쟁이 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동의 디엠씨스타팰리스 내 1층 근린상가로, 비교적 신축 건물이며 입지 및 접근성이 양호합니다. 주변의 아파트 단지와 업무 시설, 학교 등이 있어 배후 수요가 탄탄하며, 권리 관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 일부 토지 이용 계획 상의 제한 사항, 그리고 건물 내 상가 간 경쟁 심화 가능성은 신중히 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가의 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 향동지구의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 1층 상가로 가시성 및 접근성이 우수하여 일반 상가 대비 높은 경쟁력.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 최소화됨.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본건은 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 590,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 건은 신축 건물로서의 가치와 향동지구의 개발 잠재력을 감안하되, 건물 내 다수 상가 공급으로 인한 경쟁 심화 가능성을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.