나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63524 [1] 경기도 파주시 야당동 173-9 비앤비퀸즈빌 101동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63524 [1] 경기도 파주시 야당동 173-9 비앤비퀸즈빌 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63524 | 소재지: 경기도 파주시 야당동 173-9 비앤비퀸즈빌 101동 3층301호 | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 156,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 면적 현황

사건번호

고양지원 2025타경63524 (1)

소재지

경기도 파주시 야당동 173-9 비앤비퀸즈빌 101동 3층301호

용도

다세대주택

감정가

223,000,000원

토지/건물 매각 대상

토지/건물 일괄매각

건물 면적 (전용)

52. 53㎡ (약 15.9평)

토지 면적 (대지권)

63. 48㎡ (약 19.2평)

건물 구조 및 사용승인

철근콘크리트구조, 4층 중 3층 (2015.10.26. 사용승인)

경매 구분

부동산강제경매

1.2. 권리 분석 (Legal Analysis)

소유자/채무자

김OO

채권자

주택도시보증공사 (양도전: 주택임차권자 양수연)

특이사항 (임차인 권리 분석)

본 건의 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 기존 임차권자의 권리를 양수한 후, ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

분석 의견

임차보증금 전액 배당 여부와 관계없이 매수인이 임차인의 **대항력을 인수할 위험이 소멸**되었습니다. 이는 경매 매각 시 매수인이 명도(집 비우기) 및 권리관계 측면에서 가장 큰 부담을 덜게 되는 결정적인 요소입니다. 매각 절차상 낙찰자의 명도 책임이 단순화될 것으로 예상됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 상황

위치 및 환경

경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당과선교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 가장 큰 장점은 **경의중앙선 야당역이 근거리**에 소재하여 서울 및 수도권 접근성이 비교적 우수하다는 점입니다. 대중교통 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

토지 이용 계획

계획관리지역 및 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 해당하여 토지의 개발 잠재력이 존재하며, 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. (다만, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.)

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본 건 주위에는 다세대주택 및 공동주택이 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 야당역세권의 근린생활시설을 이용하기 용이하며, 주로 주거 편의를 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

생활 정보

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설은 파주교육지원청 관내 여러 학교가 존재하나, 물건지로부터의 **정확한 도보 통학 거리에 있는 학교는 현장 확인이 필요**합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방설비 및 **승강기 설비**가 되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오 시설

법률적 리스크

권리 분석 항목에서 언급된 바와 같이, 채권자의 대항력 포기 확약으로 인해 **매수인의 임차인 관련 법률적 리스크는 대폭 해소**되었습니다.

물리적 리스크

제시외 면적 등 공부와의 차이는 없으나, 감정평가서에 명시된 바와 같이 내부 구조도는 건축물대장 및 외부 관찰에 의해 작성된 것으로 내부 실사 시 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 내부 구조 및 하자 유무에 대한 **현장 확인이 필수적**입니다.

혐오 시설

인근 지역에 **대규모의 명확한 혐오 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않습니다.** 다만, 야당과선교 동측 인근이라는 점을 감안하여 소음, 미세먼지 등에 대한 개별적인 현장 조사가 요구됩니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 건은 경의중앙선 야당역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, $52.53\text{m}^2$ (약 15.9평)의 전용면적에 $223,000,000$원의 감정가로 책정되었습니다. 2015년 사용승인으로 건축 연식이 비교적 양호하며, 다세대주택으로서 보기 드문 **승강기 설비**를 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 가장 큰 장점은 임차권자의 대항력 포기로 인해 **낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 문제가 해소**되었다는 점입니다. 안정적인 권리 분석을 바탕으로 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

3.2. 투자 포인트

1. **안정적인 권리관계:** 임차권자의 대항력 포기 확약으로 인해 명도 및 권리 인수 위험이 매우 낮아, 초보 경매 투자자에게도 유리합니다.

2. **역세권 주거 입지:** 경의중앙선 야당역 근거리 위치로, 특히 서울 및 일산 지역으로의 출퇴근 수요를 확보할 수 있습니다.

3. **비교적 양호한 주거 환경:** 2015년 준공 건물이며, 주변에 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하여 생활 편의성이 확보됩니다.

4. **소액 투자 가능성:** 감정가가 2억 초반대로 형성되어 있어, 최근 부동산 시장에서 접근성이 좋은 소액 주거 투자 물건으로 적합합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계