나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63535 [1] 경기도 파주시 야당동 188-1 105동 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 야당역' 동측 인근에 위치하고 있는 공동주
택(다세대주택)인 '한마루카운티'내 제105동 제2층 제201호로서, 주위는 동류형의 다세대주
택 등 공동주택 밀집지대, 지역아동센터, 요양센터, 일부 창고용지 등 공업용지대와 소규모
의 점포지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 하우고개길 등 주요도로가 지나고 있으
며, 경의중앙선 야당역사가 소재하고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역
임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 지상4층 건물내의 2층 201호로서,
외벽 : 석재붙임 및 일부 치장타일붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형태에 가까운 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대
주택단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물
대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종
합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 8번 2023년 1월 4일 제525호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 20.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서

사건번호: 고양지원 2025타경63535 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 188-1 105동 201호

건물명: 한마루카운티

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 64.30㎡ (약 19.45평)

건물면적: 56.09㎡ (약 16.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물대장상 상세정보

* 대지권 면적: 64.297㎡

* 건물 전유면적: 56.09㎡ (약 16.97평)

* 건물 총 연면적: 1056.62㎡ (16개동 합산)

* 동별 면적 (105동): 179.94㎡

* 건축 연도: 2015년 03월 25일 (준공)

* 총 층수: 4층 (해당 호실 2층)

* 세대수: 총 16세대 (해당 건물 105동 8세대)

* 주차 대수: 총 16대 (옥외 자주식)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야당동 188-1, '한마루카운티' 105동 201호에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 유사한 형태의 다세대주택이 밀집한 지역에 있으며, 지역아동센터, 요양센터, 일부 창고 및 소규모 점포 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 경의중앙선 야당역이 동측 인근에 위치하며, 하우고개길 등 주요 도로 접근성이 용이합니다. 차량 진출입이 원활하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지: 기준시점 현재 공동주택 건부지로 이용 중이며, 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형태에 가까운 토지입니다. 북서측으로 차량 진입이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 08월 05일 접수된 강영애 씨의 근저당권 (을7, 25,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 근저당권 (을7)

* 7번 근저당권부채권 압류 (을7-1)

* 주택임차권 (을8, 정한글, 192,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현황으로는 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

* 특이사항:

* 본건의 가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'으로 표기되었던 주택임차권(정 )입니다. 그러나 해당 임차권의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 4월 20일자로 '보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 인해 말소되며, 매수인에게 임차인의 보증금 반환 채무가 인수되지 않습니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 표기는 이러한 권리관계의 복잡성을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거용 다세대주택 단지와 일부 공업용지, 소규모 점포가 혼재된 복합 상권입니다.

* 야당역 인근의 상업지구 이용이 가능하나, 물건 자체는 주거지로서의 성격이 강합니다.

* 지역아동센터, 요양센터 등 사회복지시설이 주변에 일부 위치하여 특정 수요층을 형성할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근이 편리합니다.

* 편의시설: 야당역 주변으로 형성된 상업시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.)

* 의료시설: 인근에 요양센터가 위치하며, 종합병원 등 주요 의료시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다. (구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 교육시설: 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 건축 연도: 2015년 (본건은 105동 201호, 전용면적 56.09㎡, 감정가 210,000,000원)

* 주변 유사 물건 시세 (2026년 7월 거래 기준):

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡): 285,000,000원 (평당 약 1,447만원)

* 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡): 150,000,000원 (평당 약 885만원)

* 자연에가 (2015년식, 57.45㎡): 180,000,000원 (평당 약 1,036만원)

* 본건 감정가 (평당 약 1,237만원)는 유사한 연식의 '요산아트빌' 및 '자연에가' 대비 높은 편이며, 비교적 신축인 '태종에비뉴'의 거래가와 비교 시 중간 수준입니다.

* 권리상 인수되는 보증금이 없어 안전성이 높다는 점을 감안할 때, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건들보다는 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 안전한 권리분석과 역세권 입지를 고려하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준을 보수적인 접근 범위로 설정합니다.

* 보수적 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

* 적정 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

* 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 물건의 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차권 관련 권리 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 감정가 대비 시세: 유사 연식의 물건 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 신중하게 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유 관계나 임대차 여부에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. (단, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

* 건물 노후화: 2015년식 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경의중앙선 야당역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 편의성이 우수합니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 주택도시보증공사의 확약서로 인해 복잡했던 임차권 관련 문제가 해결되었으며, 이는 매수자에게 큰 이점으로 작용합니다. 감정가가 유사 연식의 일부 물건 대비 높게 책정된 점은 유의해야 하지만, 전반적인 입지, 안전한 권리관계, 역세권 가치 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 사료됩니다. 다만, 최종 입찰 결정 전 철저한 현장 조사를 통해 실질적인 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 매수인에게 인수되는 임차보증금 없음.

* 우수한 교통 환경: 경의중앙선 야당역 역세권.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역.

* 시세 상승 잠재력: 야당동 지역 개발 및 역세권의 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

추천 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

(상기 범위는 보수적 접근 및 적정 가치 평가를 기반으로 하며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.