나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72454 [1] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 187-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 부동산은 강원특별자치도 철원군 갈마읍 문혜리 소재 <문혜5리회관> 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 단독주택농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

대체로 본건 또는 본건 인접지까지 차량출입이 가능하나 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통수단이용은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 2 : 대체로 부정형의 인접토지 대비 다소 완경사진 토지로 공업용나지임.

2) 기호 3 : 대체로 부정형의 완경사진 현황 '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

1) 기호 2 : 지적상 맹지임.

2) 기호 3 : 본건 북동측으로 노폭 약 2-3 미터 내외의 현황도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00)(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제1종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬레브지붕 단층 건으로서
외벽 : 석재붙임 마감
창호 : 하이샷시창호 마감 등으로
관리상태는 대체로 보통시됨,

이용상태

현황 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 '지적개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉤)포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72454 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 187-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 236,393,000원

* 토지면적: 2660.00㎡ (약 804.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 98.00㎡ (약 29.6평)

* 건물 제시외면적: 199.00㎡ (약 60.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 태OOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건 부동산은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 소재 <문혜5리회관> 남서측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건 또는 인접지까지 차량출입은 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 감안할 때 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 도로상태: 토지 기호 2는 지적상 맹지이며, 토지 기호 3은 본건 북동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 현황도로에 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한구역), 군사격장(대형) 소음대책구역 제1종구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

* 주변 시설: 물건지 인근에는 농경지와 자연림이 분포하고 있습니다. 군사격장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다. 구체적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 군사시설과의 근접성은 고려해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 (토지):

* 말소기준권리는 2022년 6월 15일 접수된 태릉신용협동조합의 근저당권(144,000,000원)입니다.

* 이 외 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 내역이 존재하며, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 161,521,538원

* 등기부 현황 (건물):

* 말소기준권리는 2022년 6월 15일 접수된 태릉신용협동조합의 근저당권(144,000,000원)입니다.

* 토지 등기부와 유사하게 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 내역이 존재하며, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 161,521,538원

* 임차인 현황:

* 임차인: 류

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-16

* 대항력: 없음

* 확인사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 실제 거주 여부 및 특이사항 발생 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

* 권리분석 결과:

* 본 경매물건은 모든 등기부상 권리가 매각으로 인해 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 본건은 철원군 갈말읍 문혜리의 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 상권 특성: 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변 매매/임대 정보 분석:

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(삼성맨션)는 본건 단독주택과는 주거 형태 및 면적에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 JSON 데이터에서 제시된 거래 금액(800, 750)은 800만원, 750만원 등으로 해석될 수 있으며, 이는 현실적인 주택 매매가와 차이가 커 신뢰도가 낮아 시세 분석 자료로 활용하기 어렵습니다.

* 따라서 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 유사한 조건(단독주택, 넓은 토지 면적)의 인근 실거래가 데이터를 추가적으로 확인해야 합니다.

* 잠재적 가치: 넓은 토지 면적을 활용한 건축 또는 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 지역 개발 계획 및 용도 제한 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 단독주택과 농경지가 혼재된 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 주민센터, 소규모 상점 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 인근 학교와의 거리는 명시되지 않았으나, 대중교통 접근성이 다소 불편한 점을 감안할 때 자녀 통학 환경은 고려가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 문제: 토지 기호 2(공업용 나지)가 지적상 맹지여서 건축 및 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다. (현황도로 연결 여부 및 법적 효력은 별도 확인 필요)

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 철거, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 관련 불확실성: 제시외 건물(㉠~㉤)이 포함되어 매각되나, 일부(㉣)는 석재공장과 위치 및 규모가 유사하여 동일 물건인지 여부 판단이 현실적으로 어렵습니다. 평가에는 포함되었으나, 실제 활용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편하여 생활 편의성이 저하될 수 있습니다.

* 군사시설 영향: 군사격장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 철원군 갈말읍 문혜리에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 약 805평의 넓은 토지와 약 30평의 단독주택 및 약 60평의 제시외 건물을 포함하며, 감정가는 2억 3천 6백여만원입니다. 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 임차인 인수 부담은 없습니다.

그러나, 토지 일부가 맹지이고 건축물대장상 용도와 현황 이용상태가 달라 추후 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다. 또한, 대중교통이 불편하고 군사시설 인근 지역의 특성을 고려해야 합니다. 제시외 건물에 대한 불명확성도 잠재적 리스크입니다.

제공된 주변 시세 데이터는 본건과 직접적인 비교가 어려운 연립주택 정보이며, 신뢰도가 낮아 시세 분석에 활용하기 어렵습니다. 따라서 본건의 가치를 판단하기 위해서는 유사 단독주택 거래 사례에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다. 감정가는 넓은 토지 면적 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보이나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용 가능성: 약 805평의 넓은 토지를 활용하여 신축, 증축, 토지 분할 등 다양한 개발 및 재활용 계획을 수립할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 넓은 토지 면적을 고려할 때 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있으며, 권리상 안전한 물건임을 감안하면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 주택 외 건물 활용: 제시외 건물을 활용하여 창고, 작업 공간 등으로 사용하거나, 필요시 철거 후 토지를 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 236,393,000원

* 참고: 본건은 맹지, 건물 용도 불일치, 대중교통 불편 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 제공된 주변 시세 데이터는 직접적인 비교가 어려워, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 189,000,000원 ~ 213,000,000원 (감정가의 약 80% ~ 90%)

* 산정 근거:

* 감정가 236,393,000원을 기준점으로 설정합니다.

* 맹지, 건물 용도 불일치, 제시외 건물 관련 불확실성, 교통 불편 등 제반 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인율을 적용합니다.

* 토지 면적이 넓고 권리상 문제가 없는 점을 감안하여, 최소 80% 수준의 입찰가를 고려합니다.

* 최적의 입찰가는 해당 지역의 유사 부동산 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 토지 활용 가능성 정밀 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 예상가는 보수적인 관점에서 산정된 것이며, 경매 참여 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.