나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103246 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1704-1 신림1단지주공아파트 107동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울원신초등학교"" 남동측 인근에 소재하는 아파트로서, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 23층 건물 내 제9층 제903호로서,
(1995-10-06 사용승인)

외벽 : 물탈위 페인팅 마감 등
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 동하향의 완경사지 내 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 12미터, 북측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103246 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 432,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 서울특별시 관악구 신림동 1704-1 신림1단지주공아파트 107동 9층903호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 23층 건물 내 9층 903호

사용승인일: 1995년 10월 6일

토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물면적(전용면적): 59.50㎡ (약 18.00평)

아파트 총면적(단지 전체): 59756.16㎡

아파트 세대수(단지 전체): 960세대

아파트 동수: 7개동

주차대수(단지 전체): 총 196대 (지상 3대, 지하 14대)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 유OOOOOO (유안타저축은행)

특이사항: 재정비촉진지구, 재매각

1.4. 주의사항

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울원신초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 토지는 동측으로 폭 약 12미터, 북측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리인 유안타저축은행의 근저당(2021년 12월 9일 접수, 120,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 안현숙

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 3월 25일

배당신고일자: 2025년 7월 29일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황

말소기준권리: 유안타저축은행 근저당 (2021-12-09 접수)

등기부 채권 총액: 220,000,000원 (근저당 120,000,000원 + 근저당 100,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권 분석

4.1. 주거지 특성

본건이 소재한 신림동 일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택이 어우러진 주거 밀집 지역입니다. 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 이용 현황

본건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 서울원신초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 소재하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로 이동이 가능합니다. 지하철역과의 연계성은 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

* 조용한 주거 환경: 아파트 단지가 밀집해 있어 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 아파트와 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 향후 재건축/재개발 가능성이 있으나, 사업 진행 여부, 시기, 방식 등은 불확실하여 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

* 재매각 물건: 이전 낙찰자의 계약 포기 또는 잔금 미납 사유를 파악할 필요가 있습니다.

* 내부 미확인: 현장 방문 시 점유자의 폐문부재로 내부 구조, 설비 작동 여부, 인테리어 상태 등을 확인하지 못했습니다. 입찰 전 현장 재확인 또는 관계자 조사가 필요합니다.

* 건물 노후: 1995년 준공되어 약 31년 경과한 건물로, 향후 유지보수 또는 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 특별매각조건: 입찰 시 매수신청보증금으로 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신림1단지주공아파트 107동 9층 903호로, 전용면적 59.50㎡(약 18평)의 아파트입니다. 1995년 준공되어 건령이 30년 이상 경과하였으나, 주변이 주거 밀집 지역이며 초등학교가 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 재정비촉진지구 지정 및 재매각 물건이라는 점, 현장 내부 확인이 불가한 점 등은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지 장점: 서울 서남권 주요 지역인 신림동에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 재건축/재개발 잠재력: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 초등학생 자녀를 둔 가구에 매력적인 조건입니다.

* 권리관계 단순: 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 2월부터 5월까지 유사 면적의 본건 아파트가 427,000,000원(1층)에서 448,000,000원(17층) 사이에 거래되었습니다. 본건은 9층이므로 층수 프리미엄을 고려하여 평균 시세인 약 44,000,000원을 기준으로 산정할 수 있습니다.

재매각 물건이며 내부 확인이 불가한 점, 특별매각조건(보증금 20%) 등을 감안할 때, 감정가(432,000,000원) 이하 또는 그 주변에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 평균: 약 440,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 435,000,000원

상기 예상 입찰가는 시세 및 시장 상황, 물건의 구체적인 상태에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 시에는 철저한 추가 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.