나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2445 [1] 부산광역시 금정구 장전동 155-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정평가서에 따르면 "고시원 등"으로 이용중이라고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경2445 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 155-9 (신 주소: 부산광역시 금정구 부산대학로64번길 129)

건물 용도: 제2종근린생활시설 (감정평가서상 '고시원 등'으로 이용 중)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 부산은행 확인)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 216.90㎡ (약 65.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 425.77㎡ (약 128.79평)

건물 제시외 면적: 10.53㎡

건축물 표제부상 주요 정보: 철근콘크리트구조, 4층 건물, 연면적 425.77㎡, 건폐율 58.66%, 용적률 188.57%

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,066,007,520원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 복잡한 권리관계 확인됨.

대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권 존재.

감정평가서상 "고시원 등"으로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

부산 지하철 1호선 장전역 및 부산대역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부산 외곽 순환 고속도로 및 산성 터널 개통으로 부산 내외곽 이동성이 개선되었습니다.

중앙대로와 인접하여 차량 이용 접근성도 양호합니다.

2.2. 주변 환경 (상업, 교육, 생활)

부산대학교가 인접해 있어 젊은 유동 인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

부산대 앞 상권, 젊음의 거리 등 다양한 상업 시설, 식당, 카페, 편의시설이 밀집해 있습니다.

NC백화점, 롯데백화점 동래점, 대형마트 등 쇼핑 시설 이용이 용이합니다.

금정초, 장전중, 부산대사범대부속고, 금정고 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

최근에는 부산대학교 상권을 중심으로 '로컬 1호점 거리' 조성 등 상권 활성화 사업이 추진되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지, 건물)

토지 등기부상 최선순위 권리는 2018년 8월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을15, 4.4억 원)이며, 이는 말소기준권리입니다.

건물 등기부상 최선순위 권리 역시 2018년 8월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을10, 4.4억 원)으로 말소기준권리입니다.

현재 토지 등기부채권 총액은 511,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 716,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

그러나 건물 등기부상 을구 16번 주택임차권(이예진, 40,000,000원)과 을구 17번 주택임차권(이인환, 40,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상에서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다.

그 외 나머지 임차권은 말소됩니다.

3.3. 임차인 현황 분석

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 임차인들의 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 (보증금 3,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-03-04, 대항력 없음)

* 임차인: 김 (보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-02-02, 확정 2024-02-02, 대항력 없음)

* 임차인: 김 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 확정 2022-07-07, 대항력 없음)

* 임차인: 김 (보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2025-03-04, 확정 2025-03-06, 대항력 없음)

* 임차인: 김 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-20, 확정 2023-02-20, 대항력 없음)

* 임차인: 문 (보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2023-02-24, 확정 2023-02-24, 대항력 없음)

* 임차인: 삼 (보증금 0원, 차임 300,000원, 전입 2024-01-08, 대항력 없음)

* 임차인: 서 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-14, 대항력 없음)

* 임차인: 서 (보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2025-03-06, 확정 2025-03-06, 대항력 없음)

* 임차인: 심 (보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-12-27, 확정 2023-12-27, 대항력 없음)

* 임차인: 이 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-03-04, 확정 2025-03-05, 대항력 없음)

* 임차인: 이 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-26, 확정 2024-02-26, 대항력 없음)

* 임차인: 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-02, 대항력 없음)

* 임차인: 이 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-03-02, 확정 2018-03-02, 대항력 있음)

* 임차인: 이 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-11-30, 확정 2015-11-30, 대항력 있음)

* 임차인: 이 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-19, 확정 2022-12-19, 대항력 없음)

* 임차인: 이 (보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-03-19, 확정 2024-03-25, 대항력 없음)

* 임차인: 이 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-28, 확정 2024-02-08, 대항력 없음)

* 임차인: 정 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-02, 확정 2023-02-02, 대항력 없음)

* 임차인: 조 (보증금 20,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-02-24, 확정 2022-02-24, 대항력 없음)

* 임차인: 진 (보증금 5,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2024-02-28, 확정 2024-02-28, 대항력 없음)

* 임차인: 최 (보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-02-13, 대항력 없음)

* 임차인: 최 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-29, 확정 2019-08-29, 대항력 없음)

* 임차인: 추 (보증금 0원, 차임 300,000원, 전입 2023-01-06, 대항력 없음)

* 임차인: 한 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-03-16, 확정 2016-03-16, 대항력 있음)

* 임차인: 홍 (보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 대항력 없음)

3.3. 1. 대항력 유무에 따른 분석

대항력 있는 임차인: 이 (보증금 40,000,000원, 전입 2018-03-02), 이 (보증금 40,000,000원, 전입 2015-11-30), 한 (보증금 35,000,000원, 전입 2016-03-16)

이 중 건물 등기부상 '인수'로 기재된 임차인은 이예진(40,000,000원)과 이인환(40,000,000원)입니다.

3.3. 2. 인수 보증금 요약

이예진(40,000,000원) + 이인환(40,000,000원) = 총 80,000,000원

이 금액은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.4. 특수 물건 정보

중복사건, 공동담보, 유동화물건, 대항력있는 임차인, 선순위임차권 등 복잡한 권리관계가 존재하므로 면밀한 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 (대학가 인접)

물건이 위치한 장전동은 부산대학교와 인접하여 젊은 유동인구가 매우 많으며, 이는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 장점입니다.

특히, 부산대 상권은 과거부터 활발한 상업 활동이 이루어져 왔으며, 최근에는 지역 상권 활성화를 위한 다양한 사업이 추진되고 있습니다.

4.2. 업종 적합성 (고시원, 근린생활시설)

감정평가서상 '고시원 등'으로 이용 중이며, 건축물 용도는 '제2종근린생활시설'입니다.

이는 부산대학교 학생이나 젊은 직장인 등을 대상으로 한 임대 사업, 또는 다양한 소매점, 서비스업 등 근린생활시설로서의 운영이 가능함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

부산대학교 상권 내 다양한 편의시설(은행, 병원, 마트, 쇼핑몰, 식당, 카페 등) 이용이 편리합니다.

부산 시내 주요 지역으로의 접근성도 우수합니다.

5.2. 교육시설 접근성

부산대학교를 비롯한 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

대항력 있는 임차인 이예진(40,000,000원)과 이인환(40,000,000원)의 보증금 총 80,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특이사항은 권리 관계가 복잡하고 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 제시외 건물

제시외 건물(10.53㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 미리 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산대학교 인근이라는 우수한 입지 조건과 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 근린생활시설입니다. 특히 '고시원 등'으로의 활용 경험은 대학가 특성에 맞는 사업 모델을 제시합니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담과 중복사건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 철저한 권리 분석과 예상 인수 보증금, 명도 가능성 등을 면밀히 검토하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산대학교 인근의 높은 대학가 상권 가치 및 풍부한 임대 수요.

* '제2종근린생활시설' 및 '고시원 등'으로의 활용 경험은 대학가 특성에 적합한 수익 모델 구축 가능성을 제시.

* 상권 활성화 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 교통망 및 생활 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,066,007,520원

인수 예상 보증금: 80,000,000원 (이예진 40,000,000원 + 이인환 40,000,000원)

인수 보증금을 고려한 실질적 가치 고려 시, 또는 잠재적 리스크 감안 시 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 약 850,000,000원 ~ 950,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 권리 인수 관련 상세 조사 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.