나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3709 [4] 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제1층 제1-103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3709 [4] 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제1층 제1-103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경3709 | 소재지: 광주광역시 남구 고싸움로164번길 18, 제상가동 제1층 제1-103호 (지석동,일진스위트포레) | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 118,272,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 광주지방법원 2024타경3709 (4)이며, 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제1층 제1-103호에 위치한 근린생활시설입니다. 본 물건의 감정가는 330,000,000원입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다. 본 물건은 유동화물건으로 분류됩니다.

1.2. 면적 정보 (m2/평)

본 물건의 토지 면적은 46.49㎡ (약 14.06평)이며, 건물(전용) 면적은 69.30㎡ (약 20.96평)입니다. 건물 면적은 근린생활시설의 전용면적입니다.

2. 물건 분석 및 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본 물건은 광주광역시 남구 지석동 소재 대촌중앙초등학교 북측 인근에 위치한 아파트 단지 내 상가동 1층입니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 학교시설 및 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역의 상권입니다. 아파트 단지 고정 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 상가동까지 제반 차량 접근은 자유로운 편입니다. 다만, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치함에도 불구하고 비교적 시외곽지역에 위치하는 특성상 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 분석

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 주거시설과 이에 필요한 근린생활시설의 건축이 가능한 용도지역입니다. 특히, 상대보호구역 및 절대보호구역(학교 환경 보호에 관한 법률)에 해당되어 유해시설 등 일부 업종의 입점이 엄격히 제한되는 점은 주의해야 합니다. 또한, 비행안전제6구역(전술)에도 해당됩니다.

3. 권리 및 특이사항 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자는 주OOOOOOO이며 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인이 존재할 경우 그 대항력 유무는 현장 조사 및 임대차 관계 자료 확인을 통해 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

감정평가서에 따르면 본 건(일련번호(1))은 현황 공실 상태로 확인되었습니다. 그 외 다른 호실은 임대차 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대 내역(보증금, 월세 등)은 미상인 점이 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 유동화물건으로 진행되는 경매라는 특이사항이 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권분석

본 물건이 위치한 상가는 아파트 단지 내 상가로서, 단지 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종 위주로 상권이 형성되어 있습니다. 안정적인 고정 수요를 바탕으로 하지만, 주변에 학교 시설이 밀집해 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 업종 제한으로 상권의 확장성 및 유치 가능한 업종의 폭이 좁다는 단점이 있습니다.

4.2. 생활정보

주변에 대촌중앙초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다. 주거지역 내에 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성이 확보되어 있으나, 시외곽 지역으로 분류되어 광범위한 상업시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 분석

제공된 정보(감정평가서 요약 등)와 주위 환경(아파트 단지, 학교 등)을 고려할 때, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 상기 2.3항에서 언급된 바와 같이 학교 절대/상대보호구역 설정으로 인해 유흥시설, 청소년 유해시설 등의 입점 자체가 법적으로 불가능합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

첫째, 본건이 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 즉시 임대 수익이 발생하지 않는다는 임대 리스크가 있습니다. 둘째, 학교 보호구역으로 인한 업종 제한이 가장 큰 리스크입니다. 프랜차이즈, 병원 등 주요 임차인을 유치하는 데 제약이 따릅니다. 셋째, 타 호실의 정확한 임대 내역이 미상이므로 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성(실제 임차인의 존재 및 대항력 유무)이 있습니다.

5.2. 종합 의견

광주광역시 남구 지석동의 아파트 단지 내 1층 근린생활시설로, 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있는 물건입니다. 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰받는다면, 주거 수요를 충족시킬 수 있는 허용 업종(학원, 미용실, 슈퍼마켓, 필수 병의원 등)으로 임차인을 유치하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 업종 제한의 리스크를 감안하여 사전에 임차인 유치 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 아파트 단지 내 상가로 고정적인 단지 내 수요 확보 가능성이 높음.

경쟁력 있는 면적: 전용 69.30㎡ (약 20.96평)의 비교적 넓은 면적으로 다양한 근린생활시설 업종 유치에 유리함 (업종 제한 고려).

가치 상승 여력: 시외곽 지역이나, 신규 주거단지 입주에 따른 상권 활성화 잠재력.

유동화물건: 특이사항으로 유동화물건으로 진행되는 만큼, 일반 경매 물건과는 다른 투자 심리를 보일 수 있어 상대적으로 경쟁률이 낮을 가능성도 배제할 수 없음.

법원 정보

광주지방법원 경매10계