나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3709 [1] 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제지하1층 제비1-101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3709 [1] 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제지하1층 제비1-101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경3709 | 소재지: 광주광역시 남구 고싸움로164번길 18, 제상가동 제지하1층 제비1-101호 (지석동,일진스위트포레) | 감정가: 509,000,000원 | 최저가: 182,426,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경3709 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

본건은 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 경매이며, 유동화물건으로 진행됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제지하1층 제비1-101호로, 용도는 근린생활시설(상가)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.3. 감정가 및 면적 요약

감정가는 509,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 130.28㎡ (약 39.40평)이며, 건물면적은 194.18㎡ (약 58.74평)로 비교적 넓은 면적의 상가입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 지석동 소재 대촌중앙초등학교 북측 인근, 일진스위트포레 아파트 단지 내 상가동 지하 1층에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트단지를 비롯하여 단독주택, 학교시설, 중소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

상가동이 아파트 단지의 주 진입로 인근에 위치하여 고정 수요 확보에 용이한 입지입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건 상가동까지 차량 접근은 자유로운 편이나, 비교적 시외곽지역에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하고 있으며, 상가동 남측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 어려움은 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

경매 구분은 부동산임의경매이며, 본건은 유동화물건으로 진행됩니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸되는 것을 전제로 하나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 (현황 조사)

본건(제비1-101호)은 현재 공실 상태로 조사되었습니다.

인접한 다른 호수들은 임대차 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대내역(보증금, 월세 등)은 미상입니다.

낙찰자는 현황 공실인 본건에 대해 임차인 명도의 부담이 없으나, 신규 임차인 유치를 위한 노력이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 유형 및 특성

본건은 아파트 단지 내 상가로서, 주거 밀집 지역의 고정 수요를 바탕으로 하는 항아리 상권의 특성을 가집니다.

주로 단지 내 주민들을 대상으로 하는 필수 업종(학원, 세탁소, 미용실, 식자재 마트 등)에 적합한 상권입니다.

특히 면적이 194.18㎡ (약 58.74평)로 넓어 규모 있는 시설(PC방, 대형 학원, 어린이집 등)의 입점이 가능할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에는 대촌중앙초등학교가 인접해 있으며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

이는 상가 운영 시 유흥업소 등 특정 업종의 입점이 제한될 수 있음을 의미하지만, 반대로 학원, 독서실, 키즈 카페 등 교육 및 보육 관련 업종에는 긍정적일 수 있습니다.

현 시점에서 인근에 특이할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황 공실 리스크

현재 본건 상가는 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 수익 발생이 어렵고, 신규 임차인을 유치할 때까지 발생하는 관리비 등의 비용 부담이 있을 수 있습니다.

지하 1층이라는 지리적 특성상 1층에 비해 가시성과 접근성이 낮아 임차인 유치에 더 많은 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 용도지역 제한

본건 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역이며, 대다수의 근린생활시설은 입점 가능합니다.

하지만 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어, 교육환경 보호에 저촉되는 업종은 입점이 불가하므로 사전에 지자체에 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 근린생활시설로, 안정적인 수요층을 기대할 수 있는 물건입니다.

넓은 전용면적(194.18㎡)을 확보하고 있어 다양한 업종으로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 지하 1층에 위치하고 현재 공실 상태라는 점은 단점으로 작용합니다. 따라서 공실 기간을 감안하여 감정가 대비 충분히 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대촌중앙초등학교와 대규모 아파트 단지에 둘러싸여 있어 교육 및 보육 관련 시설이나 주민 편의시설(대형 세탁소, 창고형 마트 등)로의 전환이 용이합니다.

넓은 공간 활용: 면적이 약 58.74평으로 넓어 단일 임차인을 통한 안정적인 임대 수익을 창출하기에 유리합니다.

수익성 확보: 지하라는 단점은 있지만, 유찰을 통해 낮은 가격으로 매입하여 임대료 수익률을 극대화할 수 있는 기회 물건입니다. (공실 리스크를 감안한 보수적 입찰 필요)

법원 정보

광주지방법원 경매10계