나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3709 [1] 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제지하1층 제비1-101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2024.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 지석동 소재 "대촌중앙초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 및 단독주택, 학교시설, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 상가동까지 제반 차량접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치
하나, 비교적 시외곽지역에 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상1층건으로서,
외벽: 인조석붙임 등
내벽: 몰탈위페인팅 등
창호: 새시창호 등

이용상태

일련번호(1∼4) 공히 근린생활시설(일련번호(1)은 공실상태)로 이용중임.

설비내역

상가동 건물내 일반적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 상가부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가동 남측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역(2016-12-07)이고, 지구단위계획구역(2016-12-
07), 소로1류(폭 10m-12m)(2016-12-07)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2020-09-15)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(2020-09-15)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2020-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(2020-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 일련번호(1)은 현황 공실상태이고, 일련번호(2∼4)는 임대차중인 것으로
조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대내역은 미상임.

2) 기타사항: 본건의 위치확인은 집합건축물대장상의 배치도면 및 점유부분에 부착된
식별번호 등에 의하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3709 (1)

소재지: 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제지하1층 제비1-101호

도로명 주소: 광주광역시 남구 고싸움로164번길 18 (지석동)

물건종별: 근린상가

1.2. 물건 현황

감정가: 509,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건

참고사항: 제시외 면적 없음

1.3. 감정가 및 면적

토지면적: 130.28㎡ (약 39.4평)

건물면적: 194.18㎡ (약 58.7평)

일반건축물대장상 총괄표제부 면적: 대지면적 19,033.2㎡, 연면적 51,632.1962㎡ (일진스위트포레 아파트 단지 전체)

상가동 표제부 면적: 연면적 431.76㎡ (지하 1층, 지상 1층)

개별 물건(본건) 면적: 지하 1층 일부 (제비1-101호)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 지석동에 위치하며, "대촌중앙초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 학교 시설 및 중소 규모의 근린생활시설들이 혼재되어 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하고 있습니다. 다만, 비교적 시외곽 지역에 위치하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지의 용도 지역은 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로2류 도로와 접하고 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 그리고 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 하나은행 근저당(을1, 2021-02-10 접수, 480,000,000원)보다 선순위 권리 없이, 이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 주식회사금보: 신탁 등기 말소 (2021-01-20)

* 주식회사원드림: 소유권 이전 (2021-02-10)

* 하나은행: 근저당 (말소기준권리, 2021-02-10)

* 나수연: 근저당 (2023-07-06)

* 하나은행: 임의경매 개시 결정 (2024-05-14, 본건 경매)

* 남구(광주광역시): 압류 (2024-12-12)

등기부채권 총액은 1,480,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 조사된 임차인은 다음과 같으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-05-14

대항력: 없음

* 임차인: 유한회사통일

보증금: 500,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-12-01

대항력: 없음

일련번호(1)은 현황 공실 상태이며, 일련번호(2~4)는 임대차 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대 내역은 미상입니다. 다만, 상기 명시된 임차인들의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 일진스위트포레 상가동은 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 입주민 및 인근 지역 주민을 주요 고객층으로 합니다. 북측 인근에 대촌중앙초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 유동인구도 일부 기대할 수 있습니다. 주변에는 중소규모의 근린생활시설들이 분포하고 있어 지역 상권은 안정적인 편입니다.

광주광역시 남구 지석동 444번지 일대는 주로 주거 단지로 구성되어 있으며, 도심 외곽 지역에 해당하나, 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

별도 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 대촌중앙초등학교를 비롯한 교육 시설과 아파트 단지, 주택가에 둘러싸여 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 단지 내 상가로서 지역 주민들의 편의를 위한 근린생활시설 이용이 용이하며, 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 유동화 물건의 특성상 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으며, 경우에 따라서는 경매 절차가 다소 지연되거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 상대적 외곽 입지: 시외곽 지역에 위치하여 도심 주요 상권에 비해 유동인구가 적을 수 있으며, 이는 매출에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 가능성: 현재 일련번호(1)은 공실 상태이며, 임대차 계약 내용을 정확히 파악하고 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 지석동에 위치한 근린상가로서, 아파트 단지 및 주거 지역에 기반한 안정적인 상권에 속합니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 깔끔한 권리 상태를 자랑합니다. 교통은 보통 수준이며, 주변 환경은 주거 및 교육 시설 중심으로 형성되어 있습니다. 유동화 물건이라는 특성과 상대적 외곽 입지는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 단순: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 임대 수익 잠재력: 현재 일부 공실이 있으나, 적극적인 임대 관리를 통해 수익률 증대를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지와 주거 지역은 꾸준한 소비 수요를 제공합니다.

* 초등학교 인접: 학교 인근이라는 점은 특정 업종(학원, 문구점, 분식점 등)에 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 509,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 낙찰가 결정 시에는 현재 시장 상황, 상가 공실률, 임대 시세, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 투자자는 본인의 수익률 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 일반적으로 감정가 수준에서 경매가 진행될 수 있으나, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.