나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3709 [2] 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제1층 제1-101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3709 [2] 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제1층 제1-101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3709
• 주소: 광주광역시 남구 고싸움로164번길 18, 제상가동 제1층 제1-101호 (지석동,일진스위트포레)
• 감정가: 167,000,000원
• 최저가: 59,853,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매10계 2024타경3709 | 소재지: 광주광역시 남구 고싸움로164번길 18, 제상가동 제1층 제1-101호 (지석동,일진스위트포레) | 감정가: 167,000,000원 | 최저가: 59,853,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 건은 광주지방법원 2024타경3709 (2) 사건으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다. 소재지는 광주광역시 남구 지석동 444 일진스위트포레 제상가동 제1층 제1-101호이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건이며, 최초 감정가는 167,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건물의 전용면적은 34.93제곱미터(약 10.56평)입니다. 대지권으로 확보된 토지면적은 23.43제곱미터(약 7.09평)입니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 광주광역시 남구 지석동 소재 대촌중앙초등학교 북측 인근에 위치한 아파트 단지 내 상가동의 1층 호실입니다. 부근은 아파트단지, 단독주택, 학교시설 등이 혼재된 주거지역 상권입니다. 본 상가동까지 차량 접근이 자유롭고, 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 가시성은 양호합니다. 다만, 비교적 시외곽지역에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 소로1류, 소로2류, 중로2류 등의 도로와 접하고 있습니다. 특히, 대촌중앙초등학교와 인접하여 상대보호구역 및 절대보호구역 등 교육환경 보호에 관한 법률상의 규제를 받고 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법상의 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 현황

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 채무자는 주OOOOOOO, 채권자는 에OOOOO... (생략) 등인 유동화물건입니다. 토지/건물 일괄매각 건으로, 낙찰 시 온전한 소유권을 취득하게 되며, 공부(공적 장부)와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 본 호실(일련번호(1))은 현재 공실상태인 것으로 조사되었습니다. 이는 복잡한 임대차 관계가 없어 명도(인도) 측면에서 리스크가 현저히 낮음을 의미합니다. 다만, 다른 호실(일련번호(2~4))은 임대차 중인 것으로 조사되었으나 정확한 내역은 미상입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 현황

본 상가는 아파트 단지의 주 출입구 혹은 단지 내에 위치하여 단지 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권입니다. 주변에 대촌중앙초등학교가 인접해 있어 학원 등 교육 관련 업종이나, 편의점, 미용실, 세탁소 등 필수 편의시설 업종에 적합할 수 있습니다. 현재 공실 상태이므로, 투자자는 해당 상권의 잠재 수요와 경쟁 상가 현황을 면밀히 분석하여 적합한 업종을 선정해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에는 대촌중앙초등학교를 비롯하여 주거 환경이 잘 갖춰져 있습니다. 거주민 후기에 따르면, 도보 3~5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 특정 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공실 리스크

가장 큰 리스크는 현재 공실 상태라는 점입니다. 이는 입찰 후 새로운 임차인을 찾는 과정에 시간이 소요될 수 있으며, 임대수익 발생 시점이 늦춰질 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 리스크

제2종일반주거지역이긴 하나, 절대보호구역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역(전술) 등 다수의 규제가 겹쳐 있어 향후 건물의 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 법적인 제약이 발생할 수 있습니다.

5.3. 상권 활성화 미흡

감정평가서에 언급된 바와 같이 시외곽 지역에 위치하며, 공실 상태라는 점에서 광역 상권으로서의 흡인력이 약하며, 상권 활성화 정도가 다소 미흡할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 아파트 및 주택 단지를 배후로 둔 1층 근린생활시설로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 소액 투자 물건입니다. 명도가 용이한 공실 상태이므로, 경매 초보자나 빠른 수익 실현을 원하는 투자자에게 유리합니다. 공실 리스크를 감안하여 주변 상가 임대 시세 및 공실률을 면밀히 분석한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 낮은 명도 리스크: 현재 공실 상태로 조사되어 임차인과의 분쟁 소지가 낮고, 명도에 드는 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

2) 1층 상가: 가시성과 접근성이 매우 우수하여 소매점, 학원, 필수 생활 밀착형 업종 등에 적합합니다.

3) 고정적인 배후 수요: 일진스위트포레 단지 및 인근 주택 단지의 고정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

4) 기본적인 생활 인프라 확보: 도보 거리에 마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 밀집되어 있어 상가 이용객들의 접근성이 양호합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계