나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5095 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 348-12 움플러스 5층501호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5095 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 348-12 움플러스 5층501호 근린생활시설 경매

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광주지방법원 경매10계 2024타경5095 | 소재지: 전라남도 나주시 문화로 234, 5층501호 (빛가람동,움플러스) | 감정가: 309,000,000원 | 최저가: 138,432,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5095 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 348-12 움플러스 5층 501호

용도: 근린생활시설 (현: 골프연습장)

감정가: 309,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: $46.16 \text{m}^2$ (약 13.97평)

건물면적: $159.72 \text{m}^2$ (약 48.31평)

제시외면적: 없음

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 나주 빛가람동 소재 "빛가람행정복지센터" 남서측 인근에 위치한 '움플러스' 상가 건물 내에 소재합니다. 주위는 상가 및 숙박시설, 관공서 등이 밀집한 중심 상가지대로, 나주 혁신도시 내에서도 상권이 활발한 지역으로 판단됩니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되었으나, 관공서 인접으로 인한 유동인구 확보가 용이할 수 있는 입지입니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 빛가람동 상권은 나주 혁신도시의 중심상업지역으로 분류됩니다. 다만, 2023년 조사 기준으로 혁신도시 전체 상가 평균 공실률은 43.4%로 집계되었으며, 특히 중심상업지역의 공실률은 43.9%, 2층 이상 상가의 공실률은 45.9%로 높은 편입니다. 본건은 5층에 위치하고 있어 상가 공실률의 영향을 받을 가능성이 높습니다.

현재 이용 상태는 근린생활시설(골프연습장)으로, 비교적 고정적인 수요층을 기반으로 하는 업종입니다. 주변에 음식점, 사무실 등 특정 업종 점유 비율이 높으며, 주말보다는 평일 매출량이 많은 상권 특성을 보입니다.

2.3. 생활 정보

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통수단 이용이 보통 수준입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층이며, 일반적인 급배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 사다리 평지로서 상업용 건부지이며, 서측으로 왕복 6차선도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

혐오시설 정보: 지도 등 외부 검색 결과, 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 형식적인 경매 요건은 갖추었습니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 건물 철거 등의 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다. 임대 관계는 미상이나, 현재 소유자(채무자) 점유 가능성 및 경매 개시 결정 기입등기 이후의 임차인에 대해서는 명도 부담을 최소화할 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '특이사항' 및 '주의사항'에서 확인된 **구조 변경 문제**입니다.

- 경계벽 제거 및 무단 용도 변경: 본건(501호)은 **경계벽을 제거**하여 옆 호실(502호)과 함께 **골프연습장으로 통합 이용 중**입니다. 이는 건축법상 *대수선* 또는 *용도 변경*에 해당할 수 있으며, 관할관청의 허가/신고 없이 이루어졌을 경우 **불법 건축물**로 지정될 가능성이 매우 높습니다.

- 원상복구 의무 및 이행강제금: 낙찰자는 불법 건축물에 대해 **원상복구(경계벽 재설치)** 의무를 부담하며, 이를 이행하지 않을 경우 **이행강제금**이 부과될 수 있습니다.

- 투자 시 고려사항: 501호와 502호를 함께 낙찰받아 하나의 시설로 계속 운영하거나, 501호만 낙찰받을 경우 필히 경계벽을 복구하여 원상태로 돌려놓아야 하는 비용과 시간을 감안해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 중심 상업지구 내 우수한 접근성과 인지도를 갖춘 상가입니다. 감정가 3억 9백만 원은 주변 상권의 시세를 반영하여 책정되었을 것이나, 혁신도시 상가의 높은 공실률(2층 이상 45.9%) 및 **중대한 불법 구조 변경 리스크**를 고려할 때, 1회 유찰 이후 최저가 하락 시점에 입찰하는 것이 합리적인 투자 전략으로 판단됩니다. 불법 건축물 문제 해결 방안(복구 비용 또는 502호 동시 매입)에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 빛가람행정복지센터 인근 상업지구로, 관공서와 배후 주거단지 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

기존 용도의 활용: 현재 골프연습장으로 이용 중이며, 이는 비교적 안정적인 매출을 기대할 수 있는 업종이므로, 현 상태를 유지할 수 있는 방안(502호 낙찰 또는 양성화)을 마련한다면 투자 가치가 높습니다.

가격 경쟁력 확보 가능성: 공실률 리스크와 불법 구조 변경 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 최저가 하락 시점에 감정가 대비 상당한 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

용도 변경 확장성: 건물 면적이 $159.72 \text{m}^2$ (약 48.31평)로 넓어, 원상복구 후에도 다양한 근린생활시설 업종으로의 전환이 용이합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계