나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5095 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 348-12 움플러스 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2024.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재"빛가람행정복지센터"남서측 인근에 위치한 움플러스 제5층 제501호로서 주위는 상가 및 숙박시설, 관공서 등이 소재한 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제501호로서,
외벽 : 미장석 붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

근린생활시설(골프연습장)임.

설비내역

일반적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선도로 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 경계벽 제거 후 옆호실(502호)과 함께 골프연습장으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경5095 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 348-12, 움플러스 5층 501호

* 용도: 근린상가 (현황 골프연습장)

* 감정가: 309,000,000원

* 토지 면적: 46.16㎡ (약 13.96평)

* 건물 면적: 159.72㎡ (약 48.31평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람행정복지센터" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 상가, 숙박시설, 관공서 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있어 지역 내 주요 상권으로 볼 수 있습니다.

* 교통 측면에서는 서측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 등기사항 증명서상 말소기준권리는 2016년 9월 9일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권최고액 317,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(가압류, 임의경매, 근저당부채권 근질권설정, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 현재까지 파악된 바로는 없습니다.

* * 임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 현재 점유 형태 및 월세 지급 여부 등을 추가 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 현재 등기부채권 총액은 503,075,968원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 나주시 빛가람동 일대는 혁신도시의 중심 상업지역으로, 다양한 편의시설과 관공서가 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 곳입니다.

* "빛가람행정복지센터" 인근에 위치하여 지역 주민들의 접근성이 높으며, 이를 중심으로 상권이 활성화되어 있습니다.

* 현재 물건은 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 특히 옆 호실(502호)과 경계벽을 제거하여 골프연습장으로 공동 이용 중입니다. 이는 향후 사업 확장 또는 업종 전환 시 시너지 효과를 기대할 수 있는 반면, 분할 이용 시 협의가 필요함을 의미합니다.

5. 생활정보

* 상업지대에 위치하여 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 우수합니다.

* 단, 본 물건 자체는 상가이므로 직접적인 주거 환경보다는 상업적 가치에 중점을 두고 평가합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 특징은 인접 호실(502호)과 경계벽을 제거하고 통합하여 골프연습장으로 이용 중이라는 점입니다. 이는 매수 후 원상 복구 시 공사 비용이 발생하거나, 분할하여 개별 호실로 사용하고자 할 경우 복잡한 협의 과정을 거쳐야 할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이라는 점 또한 리스크 요인입니다. 현재 점유자가 누구인지, 월세 등 임대료 수령액은 얼마인지에 따라 수익률에 직접적인 영향을 미치므로, 반드시 명확히 확인해야 합니다.

* 집합건물로서 공동주택이 아니므로, 일반적인 아파트에 비해 관리상의 번거로움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 나주시 빛가람동의 핵심 상업지역에 위치한 본 물건은 입지적 강점을 가지고 있으며, 현재 골프연습장으로 활용 중인 점은 특정 수요층을 확보하고 있음을 보여줍니다.

* 다만, 인접 호실과의 통합 이용으로 인한 구조적 특이사항과 임대 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 권리상의 큰 문제는 없으나, 향후 재산 가치 상승을 위해서는 이러한 특이사항들을 면밀히 검토하고 합리적인 해결책을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 개발과 함께 꾸준한 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 주요 관공서 및 상업 시설이 밀집된 지역적 이점을 바탕으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재의 골프연습장 운영 상황을 바탕으로, 해당 업종으로의 지속적인 임대 또는 운영을 통해 수익을 창출할 수 있습니다.

* 인접 호실과의 통합 이용이라는 점을 활용하여, 향후 대규모 상업 공간으로의 재구성 시 높은 부가가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

* 따라서 예상 입찰가는 감정가 309,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(인접 호실과의 통합 이용, 임대 관계 미확인 등)를 감안하여 할인율을 적용하고, 향후 예상 임대수익률 및 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 경매 컨설턴트로서 정확한 입찰가를 제시하기 위해서는 해당 지역의 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 상황, 그리고 본 물건의 구체적인 활용 방안에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.