나이스옥션 법원경매 광주 2024타경4580 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 디동 4층 2-411호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경4580 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 디동 4층 2-411호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경4580 | 소재지: 전라남도 나주시 교육길 13, 디동 4층 2-411호 (빛가람동,스마트파크지식산업센터) | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 72,397,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2024타경4580 (2)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 디동 4층 2-411호

용도: 근린생활시설 (현 이용 상태: 사무실, 드론 교육장)

경매 구분: 부동산임의경매 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

감정가: 202,000,000원

토지 면적: 66.72㎡ (약 20.18평)

건물 면적: 83.77㎡ (약 25.34평)

소유자/채무자/채권자: 이OO / 주OOOOOOOOOOOO / 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, **건물 전체 법정관리 및 공매 진행 관련 특이사항 확인 필요**

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "전력거래소" 남측 인근에 위치하며, 광주·전남 공동혁신도시 내에 자리 잡고 있습니다. 주변은 업무용, 상업용 건물 및 대규모 아파트단지가 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 단지 남측, 서측, 북측으로 왕복 4~8차선 포장도로에 각각 접하고 있어 광역 교통망 접근성도 양호한 편입니다.

건물의 특징:

2021년 준공된 철근콘크리트구조의 지식산업센터 건물 5층 중 4층에 위치합니다. 일반적인 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리 분석

권리 관계:

부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 사건번호 및 채권자 유형으로 미루어 볼 때 유동화전문회사 또는 자산관리회사가 채권을 매입하여 진행하는 경매일 가능성이 높습니다.

특이사항 및 주의사항 (가장 중요):

제시된 특이사항 '유동화물건'에 더하여, **스마트파크 지식산업센터** 건물 전체적으로 중견 건설사 및 임대 운영업체의 법정관리(회생 절차) 이슈가 있어 호실 다수가 공매 또는 경매로 진행 중인 것으로 파악됩니다.

이로 인해 입주 기업들이 보증금 반환 문제와 퇴거 위험에 직면하는 등 건물 전체의 운영 안정성이 매우 불안정한 상황입니다.

현재 임대 관계는 미상이나, 임차인이 존재할 경우 기존 임대차 계약의 법적 유효성 및 보증금 회수 가능성에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 여부를 철저히 확인해야 하며, 해당 건물의 구조적 리스크를 고려하여 명도 난이도 또한 높을 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 현황:

본건이 위치한 나주 빛가람 혁신도시는 공공기관 이전에 따른 업무 시설이 밀집되어 있으나, 상업 시설의 공실률이 매우 높은 수준입니다.

최근 조사에 따르면 상가 공실률이 37%~43.4%를 오르내리고 있으며, 특히 본건과 같은 2층 이상 상가의 공실률(약 45.9% 이상)이 1층보다 더 높습니다.

혁신도시의 특성상 공공기관 직원들이 주말에 수도권 또는 광주로 이동하는 '주말 공동화' 현상이 심화되어 평일 대비 주말 매출이 크게 감소하는 구조적인 한계를 가지고 있습니다.

따라서 현 이용 상태(사무실/드론 교육장)와 같이 일반적인 근린생활시설(요식업, 소매업 등)보다는 **평일 이용객 중심의 오피스 및 교육시설 용도**에 적합한 것으로 보입니다.

생활 정보:

혁신도시의 초기 목표와 달리 주거, 교육, 여가, 병원, 쇼핑 시설 등 정주 여건이 아직 충분히 갖춰지지 않아 가족 단위 이주민 유입에 한계가 있다는 지적이 있습니다.

주거 편의시설은 인근 아파트 단지 주변에 형성되어 있으나, 혁신도시 전체의 상권 활성화는 미진한 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 전체의 법정관리 및 공매:

본 지식산업센터는 **건물 소유권 및 운영에 심각한 법적, 경제적 불안정성**을 내포하고 있습니다. 이는 단순한 호실 경매 이상의 리스크로 작용하여 향후 건물의 관리 주체 변경, 시설 운영의 불안정, 그리고 잠재적 분쟁 위험을 높일 수 있습니다.

높은 공실률:

지역 상권의 구조적 문제(주말 공동화)로 인한 **높은 상가 공실률(40% 내외)**은 매입 후 **장기간 임대 수익 확보가 어려울 수 있음**을 시사합니다.

용도 제한:

지식산업센터 내 근린생활시설은 입주 업종에 제한이 있을 수 있으므로, 희망하는 업종의 입주 가능 여부를 사전에 관리사무소 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

혐오 시설:

직접적인 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 혁신도시의 특성상 공공기관과 업무 시설 중심이며, 주변 환경은 보통시됩니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 **광주·전남 혁신도시**라는 **우수한 업무 시설 입지**를 갖추고 있으나, **건물 전체의 법정관리/공매 이슈 및 혁신도시 상권의 높은 공실률**이라는 이중적인 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 일반적인 시세를 반영한 것으로 보이나, 현재의 특수한 상황을 고려할 때 시장 가치 하락 요인이 다분합니다.

투자 포인트:

(1) 리스크 대비 고수익 추구: 물건의 불안정성으로 인해 유찰이 거듭되어 **파격적인 가격**에 낙찰받는다면, 장기적인 관점에서 혁신도시 상권이 안정화되고 건물의 법적 문제가 해소되었을 때 **높은 시세 차익**을 기대할 수 있습니다.

(2) 특정 수요층 확보: 현 이용 상태와 같이 드론 교육장, 소규모 혁신 기업의 사무실 등 **평일 업무 수요**를 타겟으로 하는 **특정 업종**으로 임차인을 유치할 경우 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

(3) 유동화물건 특성: '유동화물건'의 특성상 채권 회수를 목적으로 하는 경매로, 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있으므로, **철저한 권리 분석과 명도 전략**이 필수입니다.

**결론:** **초기 투자금 회수 및 명도 리스크가 매우 높으므로, 전문가의 심층적인 권리 분석과 시장 분석을 거쳐 신중하게 입찰가를 결정해야 하는 '고위험-고수익' 물건입니다.**

법원 정보

광주지방법원 경매10계