나이스옥션 법원경매 광주 2024타경75780 [1] 전라남도 장성군 장성읍 야은리 319-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경75780 [1] 전라남도 장성군 장성읍 야은리 319-2 대지 경매

• 사건번호: 2024타경75780
• 주소: 전라남도 장성군 장성읍 야은리 319-2
• 감정가: 48,142,500원
• 최저가: 17,255,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 대지

광주지방법원 경매10계 2024타경75780 | 소재지: 전라남도 장성군 장성읍 야은리 319-2 | 감정가: 48,142,500원 | 최저가: 17,255,000원 | 용도: 대지

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경75780 (1)

소재지: 전라남도 장성군 장성읍 야은리 319-2

용도: 대지

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율 32750, 전체 토지 면적의 약 50%로 추정)

토지면적: $655.00 \text{m}^2$ (약 198.15평) 중 지분

감정가: 48,142,500원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 윤OO / 윤OO

채권자: 한OOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고 접수됨

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 환경:

본건은 전라남도 장성군 장성읍 야은리 "신기마을" 내에 위치한 국도주변 농촌 지대 내의 토지입니다. 감정평가상 농촌 지대로 평가되었으나, 황룡강과 인접한 지점으로 강변 환경이 일부 형성되어 있을 수 있습니다.

교통 상황:

물건지까지 차량 출입이 불가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 지적도상 서측 도로는 타인 소유의 사도로 맹지 상태입니다. 다만, 남측으로 차량 통행이 불가능한 소폭의 비포장 골목길을 통해 출입이 가능한 상태입니다.

형태 및 이용상태:

부정형의 평지로 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다. 지상에는 매각 대상이 아닌 타인 소유의 주택(장기간 공가 상태) 및 창고가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역 및 생산관리지역(면적 미미)에 속하며, 자연취락지구 및 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 주택 등 개발 행위에 유리한 '계획관리지역'을 기준으로 평가된 점은 긍정적이나, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있어 일부 영농 목적으로의 이용에는 제한이 따릅니다.

1.3. 권리 분석

매각 물건:

토지 전체가 아닌 토지의 '일부 지분'만 매각 대상입니다. 이는 매각 후 다른 공유자와의 관계 설정(협의, 분할 청구 또는 공유물 분할 소송)이 필수적으로 요구됨을 의미합니다. 건물은 매각 대상에 포함되지 않으며, 타인 소유의 제시 외 주택 및 창고가 소재하고 있어 법정지상권 성립 여지 및 건물 철거 문제에 대한 잠재적 리스크가 존재합니다.

경매 구분:

부동산강제경매 사건으로, 채권자가 채무자의 재산에 대해 강제 집행한 사건입니다. 권리 관계는 비교적 단순할 수 있으나, 지분 경매의 특성상 공유자와의 관계 해결이 핵심입니다.

특이사항 (공유자우선매수권):

이미 공유자우선매수 신고가 된 것으로 확인됩니다. 아울러, 주의사항에 '공유자우선매수권 1회로 제한'된다고 명시되어 있어, 추후 경매 절차 진행 시 공유자의 우선매수 신청이 집행법원에서 적법하게 수용될 경우 낙찰을 받지 못할 수 있습니다. 공유자우선매수권은 1회 사용 시 소멸되므로, 만일 이번 회차에 공유자가 사용하지 않을 경우 다음 기일에는 해당 권리가 제한됩니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석:

본건은 국도 주변 농촌 지대에 위치하며, '신기마을' 내에 있어 별도의 상업 시설이 발달되어 있는 상권은 아닙니다.

생활 정보:

주변은 농촌 지대이지만, 물건지에서 멀지 않은 곳에 황룡강이 위치하며, 황룡교 주변으로는 산책로 및 유채꽃밭이 조성되어 있는 것으로 보아 자연 경관이 양호할 가능성이 있습니다. 또한, 황룡교 인근에는 일부 식당과 공동 화장실 등의 편의 시설이 형성되어 있어, 거주 편의성 측면에서는 '보통'으로 판단됩니다.

혐오시설:

현재까지 주변에 특별한 혐오시설이 발견되지 않은 점은 긍정적입니다. (검색 결과 상 황룡강변의 낚시터 및 산책로 조성 정보만 확인됨.)

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 및 도로 문제:

차량 진입이 불가능하며, 지적도상 도로(서측 320-8번지)는 타인 소유의 사도로 확인됩니다. 현황상 남측 비포장 골목길(차량 통행 불가)을 통해서만 출입이 가능하여, 향후 개발을 위해서는 도로 사용 승낙 또는 토지 이용권 확보가 필수적입니다.

공유자우선매수권 행사:

공유자우선매수 신고가 접수되었으며, 이는 입찰자의 최고가 매수 신고에도 불구하고 공유자가 해당 물건을 낙찰받을 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 1회로 제한되므로, 전략적 입찰 시 고려해야 합니다.

법정지상권 성립 가능성:

토지만의 일부 지분 매각이며, 지상에는 타인 소유의 주택 및 창고가 존재합니다. 이 타인 소유의 건물이 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권 또는 법정지상권이 성립하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 성립한다면 건물 철거를 요구할 수 없게 되어 토지 이용에 심각한 제한을 받게 됩니다.

지분 경매의 특성:

낙찰 후에는 다른 공유자에게 매각하거나, 공유물 분할을 위한 소송을 진행해야 하므로, 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 장성읍 야은리 소재 계획관리지역 내의 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 지분 경매의 특성상 공유자우선매수권 행사 가능성과 맹지성 도로 조건 및 지상 건물의 법정지상권 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 계획관리지역을 기준으로 평가되어 입지적 가치는 있으나, 리스크 해결 비용과 시간을 충분히 고려해야 하는 난이도 높은 물건입니다.

투자 포인트:

1. 계획관리지역: 생산관리지역보다 개발 행위에 유리한 계획관리지역(자연취락지구 포함)을 기준으로 평가되어 향후 지분 정리 후 주택 개발의 잠재적 가치가 있습니다.

2. 황룡강 인근 입지: 주변 황룡강변의 환경이 양호하여, 향후 지분 정리 및 건축물 문제 해결 시 전원주택 부지로서의 매력이 존재할 수 있습니다.

3. 저가 매수 기회: 리스크(특히 공유자우선매수권 및 맹지, 건물 문제)로 인해 유찰될 가능성이 있어, 충분히 저렴한 가격에 매수하여 리스크를 해결할 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다. (토지 지분 면적: 약 $327.50 \text{m}^2$ / 99.07평)

법원 정보

광주지방법원 경매10계