나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [7] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층21호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [7] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층21호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경78055 | 소재지: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층21호 (월산동,반도유보라더퍼스트) | 감정가: 461,000,000원 | 최저가: 165,223,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 광주지방법원 2024타경78055 (7)에 대한 경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 광주광역시 남구 월산동 1065 소재 반도유보라더퍼스트 아파트의 상가 에이동 지하 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 본 물건은 부동산임의경매로 진행되며 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 22.53㎡ (약 6.81평)이며, 건물면적(전용면적)은 36.66㎡ (약 11.09평)입니다. 토지와 건물 모두 제시외 면적이 없는 상태입니다. (토지 지분율: 2253.12 / 건물 지분율: 3665.9999999999995)

1.3. 감정가 및 매각 정보

최초 감정가는 461,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자는 OOOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지인 '반도유보라더퍼스트' 내 상가에 소재합니다. 주변은 아파트 단지와 근린상가가 혼재하는 전형적인 주상지대로, 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있는 상권으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

광주 지하철 1호선 돌고개역이 인근에 위치한 초역세권 상가로, 대중교통 이용 편의성이 매우 높습니다. 또한, 본건까지 차량 접근이 용이하며, 동측 소로1류(폭 10m-12m), 북측 중로1류(폭 20m-25m), 서측 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접합하고 있어 제반 교통 상황은 양호한 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 부정형 평지로서 주상용건부지로 이용 중이며, 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역이 혼재되어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 가능한 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층에 위치하며, 외벽은 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인트, 내벽은 인테리어 및 몰탈위 페인트로 마감되어 있습니다. 현재 근린생활시설 및 사무실로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급ㆍ배수설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 등기부상 권리분석은 제공된 정보에 포함되어 있지 않으나, '토지/건물 일괄 매각'의 경우 낙찰 시 소유권 이전과 동시에 모든 권리(근저당권 등)는 소멸되므로, 법정 지상권 성립 등의 위험은 없습니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

도시지역 내 제3종일반주거지역 및 준주거지역에 해당하며, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 광주양동초등학교 등 두 곳의 학교에 대한 상대보호구역(2022-11-30)으로 지정되어 있어, 추후 용도 변경 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 업종 제한이 있을 수 있습니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 상권 분석

본 상가는 889세대의 대단지 아파트(반도유보라더퍼스트) 내 상가로, 고정적인 배후 수요가 매우 풍부합니다. 또한, 돌고개역 초역세권에 위치하여 유동 인구의 흡수도 용이합니다. 주상복합 상가 특성상 생활 밀착형 업종(학원, 병의원, 소규모 사무실 등)에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 이용 상태 및 특이사항

제시된 정보에 따르면, 본 물건은 현재 '공실' 상태입니다. 공실 상태는 즉시 명도가 가능하다는 장점이 있으나, 현재 이용 상태는 '근린생활시설 및 사무실로 이용중임'으로 평가되었으므로, 과거 사용 이력은 사무실 등이었을 것으로 추정됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 및 미납 관리비

본 물건은 공실 상태이므로 인도명령 신청이 용이하여 명도(퇴거 절차) 리스크는 낮은 편입니다. 다만, 2024년 8월 19일 기준으로 미납된 관리비가 858,665원 발생하였습니다. 일반적으로 낙찰자가 전(前) 소유자의 관리비 중 '공용 부분'에 대한 미납금을 승계할 책임이 있으므로, 입찰 전 정확한 미납 총액 및 미납 기간을 확인하여 입찰가 산정 시 반영해야 합니다.

5.2. 주변 환경 리스크

제시된 감정평가서 및 주변 환경 검색 결과, 본 물건은 재개발로 지어진 신축급 아파트의 상가이며 역세권에 위치하여 주거 환경이 양호한 것으로 평가됩니다. 주변에 특정 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지하 1층에 위치하여 지상층 대비 접근성이 떨어지는 점은 상업적 이용에 대한 리스크로 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 광주 지역의 주요 교통 요충지인 돌고개역 초역세권에 위치한 대단지 아파트의 상가입니다. 기본적인 입지 조건이 매우 우수하며, 재개발을 통한 신축 단지 내 상가라는 희소성을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태인 점을 활용하여 낙찰 후 즉시 원하는 용도로 인테리어 및 임차인 유치가 가능합니다. 다만, 지하층 상가의 특성상 임차 수요층과 업종을 면밀히 분석하고, 미납 관리비 처리에 대한 계획을 수립해야 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

* 초역세권 상가: 광주 지하철 1호선 돌고개역 인접.

* 탄탄한 배후 수요: 889세대 '반도유보라더퍼스트' 고정 수요 확보.

* 낮은 명도 리스크: 현재 공실 상태로 빠른 명도 및 재이용 가능.

* 토지 이용 효율성: 제3종일반주거지역 및 준주거지역에 위치한 토지로, 잠재적 가치 우수.

(참고사항: 감정평가서상 '이용상태'는 과거 또는 일반적 상태를 의미할 수 있으며, 실제 임차 여부는 매각물건명세서 등 최종 문건을 통해 확인해야 합니다.)

법원 정보

광주지방법원 경매10계