나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [7] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층21호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 공실임
- 2024.08.19.까지 관리비 858,665원 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경78055 (7) 사건에 대한 물건 기본정보는 다음과 같습니다.

2026-03-25 작성된 물건명세서 참고사항에 기반하여 작성되었습니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (7)

* 소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가A동 지하1층 21호

(신주소: 광주광역시 남구 구성로8번길 6)

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 461,000,000원

* 토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

* 건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO (임의경매 신청 채권자는 부산동부신용협동조합으로 확인됨)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 본 물건은 현재 공실 상태입니다.

* 2024.08.19.까지 관리비 858,665원이 미납된 상태입니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 반도유보라 더 퍼스트

* 동/호수: 상가A동 지하1층 21호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 준공/사용승인: 2016-10-20 / 2022-03-31

* 상가A동 연면적: 1,813.5171㎡ (약 548.6평)

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치하며, 인근에 지하철 1호선 돌고개역이 남동측에 소재하여 교통 이용이 편리합니다. 주변은 아파트 단지와 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 건물은 동측으로 소로1류(폭 10-12m), 북측으로 중로1류(폭 20-25m), 서측으로 중로2류(폭 15-20m) 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

이후 설정된 근저당(을2, 을3), 임의경매개시결정(갑3), 압류(갑4, 갑5) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

등기부채권 총액은 5,204,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (별도 임차인 정보는 없으며, 보증금/차임 미상의 임차인은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 '반도유보라 더 퍼스트' 아파트 단지 내 상가A동 지하 1층에 위치합니다.

돌고개역 역세권이라는 이점은 유동인구 확보에 긍정적이나, 지하 1층이라는 점은 접근성 측면에서 다소 아쉬울 수 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 주택가로 둘러싸여 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 지역 내 근린생활시설로서 기본적인 소비 활동이 이루어지는 지역입니다. 다만, 지하층 상가의 특성상 업종 선택에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 위치한 광주광역시 남구 월산동은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 주변에 돌고개역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 상세한 편의시설 및 공공시설 정보는 지역 내 지도 서비스 등을 통해 추가 확인 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실: 현재 물건이 공실 상태로, 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움이 예상됩니다. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 설정이 필요합니다.

* 미납 관리비: 2024년 8월 19일까지 발생한 관리비 858,665원이 미납 상태입니다. 이 금액은 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부 및 금액을 확인하는 것이 중요합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 52억 원 이상으로 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮으나, 다수의 채권이 설정되어 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다. (본 건은 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리 외 채권들은 소멸될 예정입니다.)

* 위치적 제약: 지하 1층 상가라는 점은 가시성 및 접근성 측면에서 지상층에 비해 불리할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 남구 월산동의 돌고개역 역세권에 위치한 근린상가입니다. 안정적인 배후 수요가 있는 주거 밀집 지역에 속해 있으나, 지하 1층이라는 점과 현재 공실 상태라는 점은 임대 수익 확보에 있어 주요 고려 사항입니다. 또한, 미납 관리비 부담이 존재하며, 높은 총 채권액은 경매의 확실성을 높이지만 경쟁 강도를 시사합니다. 입지 조건과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 향후 상권의 변화 및 건물 가치 상승 가능성을 면밀히 분석하여 신중한 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 돌고개역 인근의 역세권 입지로 잠재적 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

* 주변 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 정상화 시, 지역 내 근린상가로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

감정가 461,000,000원을 기준으로, 본 물건의 투자 가치를 평가합니다.

현재 공실 상태이며, 미납 관리비 858,665원의 부담이 존재합니다.

돌고개역 역세권이라는 장점과 주변 주거 단지의 배후 수요를 고려할 때, 정상화 시 임대 수익률을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 추이를 참고하되, 공실 해소 및 관리비 부담 등을 보수적으로 반영하여 감정가의 70% ~ 85% 수준 에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 322,700,000원 ~ 391,850,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.